การแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน

หรือ

สิทธิครอบครองที่ดิน

ที่ดินถูกคนอื่นเข้ามาครอบครอง จะเสียที่ดินหรือไม่ ? ต้องฟ้องภายในกี่ปี ?

ปัญหาที่ดินที่เจ้าของไม่ได้เข้าไปดูแลเป็นเวลานาน หรือมีบุคคลอื่นเข้ามาปลูกบ้าน ทำรั้ว ทำการเกษตร หรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน อาจนำไปสู่ข้อพิพาทสำคัญว่า

“ใครมีกรรมสิทธิ์หรือมีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวกันแน่?”

หลายคนเข้าใจว่า หากมีคนอื่นเข้ามาอยู่ในที่ดินของตนเองเป็นเวลานาน ก็สามารถ “แย่งที่ดิน” ไปได้ทั้งหมด แต่ในทางกฎหมาย ไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป

สิ่งสำคัญ คือ ต้องตรวจสอบก่อนว่า ที่ดินแปลงนั้นมีโฉนดหรือเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เพราะกฎหมายที่นำมาใช้และระยะเวลาที่เกี่ยวข้องแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ในภาพรวมสามารถแยกพิจารณาได้เป็น 2 กรณีสำคัญ คือ

1. ที่ดินมีโฉนด — ประเด็นเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382

2. ที่ดินที่ผู้ครอบครองมีเพียงสิทธิครอบครอง — ประเด็นเรื่องการได้และการแย่งการครอบครอง ตามมาตรา 1367 และมาตรา 1375

ที่ดินถูกคนอื่นครอบครอง ต้องฟ้องภายในกี่ปี ?

หากเป็นกรณี ที่ดินที่ผู้ครอบครองมีเพียงสิทธิครอบครอง และถูกบุคคลอื่นแย่งการครอบครองโดยมิชอบ ผู้ถูกแย่งการครอบครองต้องระมัดระวัง กำหนด 1 ปีตามมาตรา 1375 โดยต้องฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

ส่วนกรณี ที่ดินมีโฉนด ประเด็นสำคัญอาจเกี่ยวข้องกับการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 ซึ่งต้องพิจารณาว่าผู้ครอบครองได้ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันครบ 10 ปีหรือไม่

ดังนั้น จึงไม่ควรนำ “1 ปี” และ “10 ปี” มาใช้แทนกัน

ที่ดินมีโฉนด → พิจารณาเรื่องกรรมสิทธิ์และการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382

ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง → พิจารณาเรื่องการได้และการแย่งการครอบครอง มาตรา 1367 และ 1375

ก่อนจะคำนวณว่า “ต้องฟ้องภายในกี่ปี” จึงต้องตรวจสอบสถานะของที่ดินและลักษณะสิทธิของคู่กรณีก่อน

1. ที่ดินมีโฉนด : การครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382

กรณีที่ดินมี โฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หากบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินของเจ้าของโดยมีพฤติการณ์ตามที่กฎหมายกำหนด อาจเกิดปัญหาเรื่อง “การครอบครองปรปักษ์”

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 วางหลักว่า บุคคลที่ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์และครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

กรมที่ดินก็อธิบายหลักการจดทะเบียนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามมาตรา 1382 ในลักษณะที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์และมีโฉนด

ดังนั้น การที่บุคคลหนึ่งเข้ามาใช้ที่ดินของผู้อื่น ไม่ได้หมายความว่าจะได้กรรมสิทธิ์ทันที แต่ต้องพิจารณาองค์ประกอบของมาตรา 1382 ให้ครบถ้วน

องค์ประกอบสำคัญของการครอบครองปรปักษ์

1. ต้องเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น

ผู้ครอบครองต้องครอบครองทรัพย์สินที่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว สำหรับกรณีที่ดิน การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 จึงเกี่ยวข้องกับประเด็นเรื่อง กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และการครอบครองที่ดินของบุคคลอื่น จึงต้องตรวจสอบก่อนว่า ผู้ที่ถูกอ้างว่าเป็น “เจ้าของ” มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจริงหรือไม่ และผู้ที่เข้าครอบครองเข้ามาในพื้นที่ส่วนใด

2. ต้องครอบครองโดยสงบ

การครอบครองต้องมีลักษณะที่ผู้ครอบครองสามารถครอบครองต่อไปได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดหรือขับไล่ออกจากที่ดิน อย่างไรก็ตาม คำว่า “โดยสงบ” ไม่ควรเข้าใจเพียงว่าไม่มีการทะเลาะวิวาท หรือเมื่อเจ้าของคัดค้านแล้วการครอบครองจะหมดความสงบลงทันที ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงว่า การครอบครองของผู้ครอบครองถูกกำจัดหรือถูกขัดขวางจนไม่สามารถครอบครองต่อไปได้หรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3864/2554 วางหลักในประเด็นสำคัญว่า การที่เจ้าของโต้แย้งหรือคัดค้านสิทธิของผู้ครอบครองเพียงอย่างเดียว ไม่ได้หมายความว่าการครอบครองจะสิ้นความสงบลงทันที หากผู้ครอบครองยังคงครอบครองที่ดินต่อไปและไม่ได้ถูกกำจัดออกจากที่ดิน

ดังนั้น เจ้าของที่ดินจึงไม่ควรเข้าใจว่า เพียงส่งหนังสือคัดค้านหรือแสดงว่าตนเป็นเจ้าของแล้ว จะทำให้ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์หยุดลงโดยอัตโนมัติ

3. ต้องครอบครองโดยเปิดเผย

ผู้ครอบครองต้องแสดงการครอบครองให้ปรากฏ มิใช่แอบเข้าไปใช้ประโยชน์โดยลักษณะที่ไม่เปิดเผย

ตัวอย่างพฤติการณ์ เช่น

• ปลูกบ้าน

• ทำรั้ว

• ทำการเกษตร

• ปลูกต้นไม้

• สร้างสิ่งปลูกสร้าง

• ใช้ประโยชน์ในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง

• ดูแลรักษาพื้นที่เสมือนเป็นทรัพย์ของตนเอง

อย่างไรก็ตาม การมีพฤติการณ์เหล่านี้เพียงอย่างเดียว ยังไม่เพียงพอที่จะสรุปว่าเกิดการครอบครองปรปักษ์ เพราะยังต้องพิจารณาว่า ผู้ครอบครองมี เจตนาเป็นเจ้าของ หรือไม่ และครอบครองโดยสงบและต่อเนื่องครบระยะเวลาตามกฎหมายหรือไม่

ข้อควรระวังเรื่องการใช้ทางเข้าออก

การใช้ที่ดินของผู้อื่นเป็นทางเข้าออกเป็นเวลานาน ไม่ได้หมายความว่าจะเกิดกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เสมอไป เพราะข้อพิพาทเกี่ยวกับการใช้ทางอาจเกี่ยวข้องกับเรื่อง ภาระจำยอมโดยอายุความ ซึ่งมีหลักเกณฑ์แตกต่างจากการครอบครองปรปักษ์ จึงต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและลักษณะการใช้ทางเป็นกรณี ๆ ไป

4. ต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของ

ประเด็นนี้มีความสำคัญอย่างมาก หากบุคคลเข้าครอบครองที่ดินเพราะ

• เช่าที่ดิน

• ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ

• อาศัยอยู่โดยเจ้าของอนุญาต

• ได้รับมอบหมายให้ดูแลที่ดิน

• ครอบครองแทนเจ้าของ

• หรือเข้าครอบครองโดยยอมรับสิทธิของเจ้าของ

การครอบครองดังกล่าวย่อมมีปัญหาในเรื่อง เจตนาเป็นเจ้าของ

การอยู่ในที่ดินเป็นเวลานานจึงไม่ได้ทำให้เกิดการครอบครองปรปักษ์โดยอัตโนมัติ หากจุดเริ่มต้นของการครอบครองเป็นการเข้าอยู่หรือใช้ประโยชน์โดยอาศัยสิทธิหรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 192/2535 เป็นแนวคำพิพากษาที่ใช้พิจารณากรณีผู้ครอบครองอาศัยหรือใช้ที่ดินโดยอาศัยสิทธิจากเจ้าของ ซึ่งแตกต่างจากการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

ดังนั้น หากเจ้าของเคยอนุญาตให้ญาติ เพื่อน หรือบุคคลอื่นเข้ามาใช้ที่ดิน หลักฐานเกี่ยวกับการอนุญาตดังกล่าวจึงมีความสำคัญอย่างมาก

5. ต้องครอบครองติดต่อกัน 10 ปี

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 1382 กำหนดระยะเวลาการครอบครองติดต่อกัน 10 ปี แต่ต้องระวังว่า ไม่ใช่ทุกกรณีที่จะสามารถนับย้อนหลังไป 10 ปีได้ทั้งหมด โดยเฉพาะกรณี ที่ดินเพิ่งออกโฉนด แนวคำพิพากษาศาลฎีกามีหลักว่า หากในช่วงแรกที่ผู้ครอบครองเข้าครอบครองนั้น ที่ดินยังไม่มีกรรมสิทธิ์ และต่อมาจึงมีการออกโฉนด ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินมีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถนำมารวมกับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ภายหลังได้ในลักษณะที่ทำให้ครบ 10 ปีโดยอัตโนมัติ

ตัวอย่างเช่น หากที่ดินเพิ่งออกโฉนดมา 6 ปี แม้ผู้ครอบครองจะอ้างว่าอยู่ในพื้นที่ดังกล่าวมาก่อนออกโฉนดอีกหลายปี ก็ต้องพิจารณาแยกช่วงเวลาการครอบครองก่อนและหลังการออกโฉนด

แนวฎีกา 5279/2537 ที่เกี่ยวกับประเด็นนี้ยืนยันหลักว่า ระยะเวลาการครอบครองก่อนที่พิพาทออกโฉนดไม่สามารถนำมารวมกับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ภายหลังได้ เพราะการครอบครองปรปักษ์ใช้กับที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์

2. การครอบครองปรปักษ์ไม่ได้หมายความว่า “อยู่ครบ 10 ปีแล้วเปลี่ยนชื่อได้เลย”

นี่เป็นความเข้าใจผิดที่พบได้บ่อย

แม้ข้อเท็จจริงจะเข้าหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ แต่ในทางปฏิบัติ การนำสิทธิไปดำเนินการทางทะเบียนกับสำนักงานที่ดินต้องมีหลักฐานตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน

โดยหลัก ผู้ที่อ้างว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์จะต้องมี คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลอันถึงที่สุด ที่เกี่ยวข้องกับการได้กรรมสิทธิ์ แล้วนำหลักฐานดังกล่าวไปดำเนินการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

กล่าวโดยง่ายคือ

การครอบครอง → พิสูจน์องค์ประกอบตามกฎหมาย → ดำเนินคดีหรือมีคำพิพากษา/คำสั่งศาลที่เกี่ยวข้อง → ดำเนินการทางทะเบียน

ดังนั้น การที่มีบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินของคุณครบ 10 ปี ไม่ได้หมายความว่าบุคคลนั้นสามารถเดินเข้าไปเปลี่ยนชื่อในโฉนดได้ทันที

3. แล้วถ้าที่ดินไม่มีโฉนด จะใช้มาตรา 1382 หรือไม่?

ประเด็นนี้ต้องแยกให้ชัดเจน

ที่ดินที่มี น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งเกี่ยวข้องกับ สิทธิครอบครอง แตกต่างจากโฉนดที่ดินซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์

ดังนั้น จึงต้องระมัดระวังไม่ใช้คำว่า “ครอบครองปรปักษ์ 10 ปี” กับที่ดินทุกประเภทโดยไม่ตรวจสอบเอกสารสิทธิก่อน

กล่าวโดยสรุป โฉนด กับ เอกสารที่แสดงหรือเกี่ยวข้องกับสิทธิครอบครอง จึงต้องแยกพิจารณาคนละเรื่อง

4. ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง : “การแย่งการครอบครอง” ตามมาตรา 1375

กรณีที่ดินซึ่งบุคคลมีเพียงสิทธิครอบครอง ประเด็นทางกฎหมายจะต่างจากการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382

มาตรา 1375 วางหลักเกี่ยวกับกรณีผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย และกำหนดว่า การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

ดังนั้น กรณีนี้มีหลักสำคัญที่แตกต่างจากมาตรา 1382 อย่างมาก

“1 ปี” ไม่ใช่ “อยู่ครบ 1 ปีแล้วได้กรรมสิทธิ์”

และต้องระวังการใช้คำว่า “เจ้าของเดิมเสียที่ดินทันที” เพราะไม่ใช่ความหมายที่ถูกต้อง

ความหมายที่ถูกต้องกว่า คือ หากเป็นคดีเอาคืนซึ่งการครอบครองตามมาตรา 1375 ผู้ถูกแย่งการครอบครองต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5526/2537 วางหลักว่า กำหนดเวลาตามมาตรา 1375 วรรคสอง ไม่ใช่อายุความ และเมื่อพ้นกำหนดดังกล่าว ผู้ถูกแย่งการครอบครองย่อมหมดสิทธิฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองตามบทบัญญัตินี้

5. ตัวอย่างให้เห็นความแตกต่างระหว่าง “10 ปี” กับ “1 ปี”

ตัวอย่างที่ 1 : ที่ดินมีโฉนด

นาย ก. มีโฉนดที่ดิน ต่อมานาย ข. เข้ามาครอบครองพื้นที่บางส่วน ทำรั้วและใช้พื้นที่เสมือนเป็นของตนเอง โดยไม่มีสิทธิจากนาย ก. หากนาย ข. ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และครบองค์ประกอบตามมาตรา 1382 ติดต่อกัน 10 ปี ก็อาจเกิดประเด็น กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ กรณีนี้จึงต้องพิจารณาเรื่อง มาตรา 1382

ตัวอย่างที่ 2 : ที่ดินมี น.ส.3 ก.

นาย ค. เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตาม น.ส.3 ก. ต่อมานาย ง. เข้ามายึดถือและทำประโยชน์ในที่ดินโดยมิชอบ และนาย ค. ถูกแย่งการครอบครอง กรณีนี้ต้องพิจารณาว่าเป็น การแย่งการครอบครองตามมาตรา 1375 หรือไม่ หากใช่ นาย ค. ต้องระมัดระวังการฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง แนวคำพิพากษาศาลฎีกายังมีตัวอย่างเกี่ยวกับการแย่งการครอบครองที่ดินที่มี น.ส.3 ก. โดยตรง เช่น ฎีกา 209-210/2525

6. การแจ้งความอย่างเดียว ไม่ควรเข้าใจว่าเป็นการหยุดระยะเวลา 1 ปี

ประเด็นนี้สำคัญสำหรับผู้ครอบครองที่ดินมาก หากถูกแย่งการครอบครอง อย่าเข้าใจว่า

“ไปแจ้งความตำรวจแล้ว ถือว่าดำเนินคดีแล้ว”

และจึงสามารถปล่อยให้เวลาผ่านไปได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 314-316/2525 วางหลักว่า การร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวนไม่ทำให้การครอบครองที่ดินสะดุดหยุดลง เพราะมิใช่การฟ้องคดีต่อศาล

ขณะเดียวกัน ฎีกาที่ 5526/2537 วางหลักว่า แม้จะมีการดำเนินคดีอาญา กำหนดเวลาตามมาตรา 1375 วรรคสองก็ไม่สะดุดหยุดลง เพราะกำหนดเวลาดังกล่าวไม่ใช่อายุความ

ดังนั้น หากข้อเท็จจริงเข้าหลักมาตรา 1375 การแจ้งความอาจมีประโยชน์ในฐานะ หลักฐานเกี่ยวกับเหตุการณ์และการคัดค้าน แต่ไม่ควรถือว่าเป็นสิ่งทดแทนการฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองภายในกำหนดเวลา

7. แล้ว “ส่งโนติส” ไล่ผู้บุกรุก สามารถหยุดระยะเวลาได้หรือไม่ ?

การส่งหนังสือบอกกล่าวหรือหนังสือทวงถามให้ผู้ครอบครองออกจากที่ดิน มีประโยชน์ในด้านพยานหลักฐานและการแสดงเจตนาคัดค้าน แต่ เพียงส่งหนังสือบอกกล่าวไม่ได้หมายความว่ากำหนด 1 ปีตามมาตรา 1375 จะหยุดลงโดยอัตโนมัติ เช่นเดียวกัน ในกรณีการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 การคัดค้านหรือโต้แย้งสิทธิเพียงอย่างเดียวก็ไม่ได้หมายความว่าการครอบครองจะสิ้นความสงบลงโดยอัตโนมัติ

ดังนั้น หากพบว่ามีบุคคลอื่นเข้าครอบครองที่ดินโดยไม่มีสิทธิ เจ้าของหรือผู้มีสิทธิควรพิจารณา ดำเนินการทางกฎหมายให้เหมาะสมกับสถานะของที่ดินและลักษณะข้อพิพาท โดยเร็ว

8. ถ้าปล่อยให้คนอื่นอยู่ในที่ดินนาน ๆ จะเกิดอะไรขึ้น?

คำตอบไม่ได้มีเพียงว่า

“10 ปีแล้วเสียที่ดิน”

ต้องถามก่อนว่า

• ที่ดินมีโฉนดหรือไม่ ?

• ใครมีกรรมสิทธิ์ ?

• ใครมีสิทธิครอบครอง ?

• ผู้เข้ามาอยู่เข้ามาโดยได้รับอนุญาตหรือไม่ ?

• มีสัญญาเช่าหรือไม่ ?

• เคยมีการทำหนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินหรือไม่ ?

• ผู้ครอบครองแสดงเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่เมื่อใด ?

• มีการคัดค้านหรือฟ้องร้องกันเมื่อใด ?

• มีการโอนที่ดินระหว่างช่วงเวลาที่อ้างว่าครอบครองหรือไม่ ?

• ที่ดินเพิ่งออกโฉนดหรือมีโฉนดมานานแล้ว ?

• ผู้ครอบครองอ้างสิทธิจากการซื้อขาย การให้ หรือการรับมรดกหรือไม่ ?

คำถามเหล่านี้อาจเปลี่ยนผลทางกฎหมายได้ทั้งหมด ตัวอย่างเช่น หากผู้ครอบครองเข้าอยู่โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของตั้งแต่แรก การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ย่อมไม่พิจารณาเหมือนกรณีที่บุคคลเข้าไปยึดถือที่ดินโดยอ้างตนเป็นเจ้าของตั้งแต่ต้น กรมที่ดินเองมีตัวอย่างปัญหาปัจจุบันเกี่ยวกับญาติที่อยู่อาศัยในบ้านของเจ้าของ โดยประเด็นสำคัญอยู่ที่ลักษณะและที่มาของการครอบครอง ไม่ใช่เพียงระยะเวลาที่อยู่อาศัยเท่านั้น

9. การครอบครองเพียง “บางส่วน” ก็อาจเกิดข้อพิพาทได้

การแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิทธิครอบครองไม่จำเป็นต้องเกิดกับที่ดินทั้งแปลง

ตัวอย่างเช่น

โฉนดระบุเนื้อที่ 10 ไร่ แต่เพื่อนบ้านสร้างรั้วล้ำเข้ามา 1 ไร่

ประเด็นที่ต้องพิจารณา คือ

• พื้นที่ 1 ไร่ดังกล่าวอยู่ในเขตโฉนดของใคร

• แนวเขตตามโฉนดกับสภาพการครอบครองจริงตรงกันหรือไม่

• ผู้ครอบครองเข้าครอบครองตั้งแต่เมื่อใด

• ครอบครองโดยสงบหรือไม่

• ครอบครองโดยเปิดเผยหรือไม่

• มีเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่

• ครบ 10 ปีหรือไม่

หากพิสูจน์ได้ว่าครอบครองพื้นที่ดังกล่าวครบองค์ประกอบตามมาตรา 1382 ก็อาจเกิดประเด็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ เฉพาะส่วนที่ครอบครอง

ดังนั้น ในคดีลักษณะนี้ การรังวัดและกำหนดแนวเขตพื้นที่พิพาทจึงมีความสำคัญอย่างมาก

10. เจ้าของที่ดินควรป้องกันการถูกแย่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอย่างไร ?

การป้องกันที่ดีคือ ไม่ปล่อยให้ข้อพิพาทดำเนินต่อไปโดยไม่ตรวจสอบและดำเนินการ

1. ตรวจสอบที่ดินเป็นระยะ

ควรเข้าไปตรวจสอบสภาพที่ดินเป็นระยะ โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่ได้อยู่อาศัยหรือไม่ได้ทำประโยชน์ด้วยตนเอง

ตรวจดูว่า

• มีคนเข้ามาอยู่หรือไม่

• มีการสร้างรั้วหรือไม่

• มีการปลูกบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างหรือไม่

• มีการปลูกพืชหรือทำการเกษตรหรือไม่

• มีการทำถนนหรือทางเข้าออกใหม่หรือไม่

• มีการเปลี่ยนแปลงแนวเขตหรือไม่

2. เก็บเอกสารสิทธิให้เรียบร้อย

ควรเก็บ

• โฉนด

• น.ส.3 / น.ส.3 ก. / น.ส.3 ข.

• เอกสารการได้มา

• สัญญาซื้อขาย

• เอกสารมรดก

• แผนที่

• หลักฐานการเสียภาษี

• ภาพถ่ายสภาพที่ดิน

• เอกสารเกี่ยวกับการอนุญาตให้ใช้ที่ดิน

ไว้ให้ครบถ้วน

หลักฐานเหล่านี้อาจมีความสำคัญอย่างมากเมื่อเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับ วันที่เริ่มครอบครอง แนวเขต และเจตนาของผู้ครอบครอง

3. หากอนุญาตให้ใครใช้ที่ดิน ควรมีหลักฐาน

กรณีให้ญาติ เพื่อน หรือบุคคลอื่นเข้ามาใช้ที่ดิน ควรทำหลักฐานเป็นหนังสือให้ชัดเจนว่า

“เข้าครอบครองหรือใช้ประโยชน์โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของ”

เพราะประเด็นว่าเข้าครอบครองในฐานะผู้ได้รับอนุญาต หรือเข้าครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ อาจมีผลอย่างมากต่อคดีครอบครองปรปักษ์

4. หากพบการบุกรุก ควรดำเนินการโดยเร็ว

เมื่อพบว่ามีบุคคลเข้ามาครอบครองโดยไม่มีสิทธิ ควรรีบรวบรวมหลักฐานและพิจารณาดำเนินการตามกฎหมาย

อาจมีทั้ง

• หนังสือบอกกล่าว

• การเจรจา

• การรังวัดตรวจสอบแนวเขต

• การร้องทุกข์ในกรณีที่ข้อเท็จจริงเข้าข่ายความผิด

• การฟ้องคดีแพ่ง

• การฟ้องขับไล่

• การฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครอง

• หรือการดำเนินคดีเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์

แต่ต้องเลือกวิธีดำเนินคดีให้ตรงกับ สถานะของที่ดินและสิทธิของคู่กรณี

โดยเฉพาะกรณีที่เกี่ยวข้องกับมาตรา 1375 ต้องระมัดระวัง กำหนด 1 ปี เป็นพิเศษ

11. หากถูกกล่าวหาว่า “ครอบครองปรปักษ์” ต้องต่อสู้อย่างไร?

ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดไม่ควรคิดเพียงว่า

“มีชื่อในโฉนด ยังไงก็ชนะ”

เพราะในคดีครอบครองปรปักษ์ ศาลต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการครอบครองจริงและองค์ประกอบตามมาตรา 1382

ประเด็นที่ควรตรวจสอบ เช่น

1. ผู้กล่าวอ้างเข้าครอบครองตั้งแต่วันใด ? ต้องพิสูจน์จุดเริ่มต้นของการครอบครอง ไม่ใช่เพียงกล่าวว่า

“อยู่มานานแล้ว”

2. ครอบครองพื้นที่ใด ? ต้องตรวจสอบแนวเขตและพื้นที่พิพาทอย่างชัดเจน

3. ครอบครองโดยสงบหรือไม่ ? ต้องตรวจสอบว่ามีการถูกกำจัดออกจากที่ดินหรือมีเหตุการณ์ใดที่มีผลต่อการครอบครองหรือไม่

4. ครอบครองโดยเปิดเผยหรือไม่ ? มีพฤติการณ์ให้เจ้าของสามารถรับรู้การครอบครองหรือไม่

5. มีเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่ ? เคยเช่า เคยขออนุญาต หรือเคยยอมรับกรรมสิทธิ์ของเจ้าของหรือไม่

6. ครบ 10 ปีจริงหรือไม่ ? ต้องคำนวณระยะเวลาให้ถูกต้อง โดยเฉพาะวันที่เริ่มต้นและวันที่สิ้นสุดของการครอบครอง

7. ในช่วงเวลานั้นที่ดินมีสถานะอย่างไร ? โดยเฉพาะกรณีที่ดินเพิ่งออกโฉนด เพราะระยะเวลาที่ครอบครองก่อนมีกรรมสิทธิ์ไม่สามารถนำมารวมกับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ภายหลังได้โดยอัตโนมัติ

12. การครอบครองของคนหนึ่ง อาจนำระยะเวลาของผู้ครอบครองก่อนหน้ามารวมได้หรือไม่?

ประเด็นนี้เกี่ยวข้องกับ มาตรา 1385 ในบางกรณี ผู้รับโอนการครอบครอง อาจนับระยะเวลาการครอบครองของผู้โอนรวมกับระยะเวลาของตนเองได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะรวมเวลาได้โดยไม่มีเงื่อนไข เพราะผู้รับโอนย่อมต้องรับสภาพหรือข้อบกพร่องของการครอบครองเดิมตามหลักกฎหมาย

ดังนั้น หากมีการเปลี่ยนมือผู้ครอบครอง เช่น

นาย ก. ครอบครอง → ต่อมาให้หรือโอนการครอบครองให้นาย ข. → นาย ข. ครอบครองต่อ

ต้องตรวจสอบว่าเป็นการรับโอนการครอบครองในลักษณะที่กฎหมายยอมให้นับระยะเวลาต่อเนื่องกันได้หรือไม่

และต้องตรวจสอบด้วยว่าในระหว่างนั้น กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีการโอนไปยังบุคคลอื่นหรือไม่ เพราะการเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์อาจทำให้ต้องพิจารณาระยะเวลาการครอบครองใหม่ต่อเจ้าของรายใหม่

13. การครอบครองปรปักษ์กับภาระจำยอมโดยอายุความ ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน

ประเด็นนี้มักทำให้เกิดความเข้าใจผิด

การที่บุคคลหนึ่งใช้ทางผ่านที่ดินของผู้อื่นเป็นเวลานาน ไม่ได้หมายความว่าบุคคลนั้นจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้น ข้อพิพาทอาจเป็นเรื่อง ภาระจำยอมโดยอายุความ ซึ่งเป็นสิทธิอีกประเภทหนึ่ง ตัวอย่างเช่น การใช้ทางผ่านที่ดินของผู้อื่นมาเป็นเวลานาน อาจต้องพิจารณาว่าเป็นการใช้ทางในลักษณะที่กฎหมายเกี่ยวกับภาระจำยอมรองรับหรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3172/2564 เป็นตัวอย่างที่สำคัญ เพราะข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการใช้ทางต้องพิจารณาถึงลักษณะการใช้และความเข้าใจของผู้ใช้ทางด้วย โดยในคดีดังกล่าว ผู้ใช้ทางเข้าใจมาตั้งแต่ต้นว่าทางพิพาทเป็นทางสาธารณะ จึงไม่ถือว่าเป็นการใช้ทางโดยปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดิน และไม่เกิดภาระจำยอมโดยอายุความเพียงเพราะใช้ทางมานานกว่า 10 ปี

ดังนั้น

ใช้ทาง 10 ปี ≠ ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

และ

ใช้ทาง 10 ปี ≠ ได้ภาระจำยอมเสมอไป

ต้องพิจารณาหลักเกณฑ์ของสิทธิแต่ละประเภทแยกจากกัน

14. การซื้อขายหรือให้ที่ดินกันเอง แต่ยังไม่ได้โอน จะครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ ?

กรณีมีการตกลงซื้อขาย ให้ หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเอง แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เป็นกรณีที่ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงอย่างละเอียด เพราะแม้บุคคลหนึ่งจะเข้าครอบครองที่ดินและครอบครองเป็นเวลานาน แต่หากลักษณะการครอบครองเกิดจากการที่ผู้ครอบครองเข้าใจว่าเป็นการครอบครองตามสิทธิจากเจ้าของเดิม ก็อาจเกิดปัญหาในเรื่อง เจตนาเป็นเจ้าของ และที่มาของการครอบครอง แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง เช่น ฎีกาที่ 7490/2541 แสดงให้เห็นว่าการครอบครองภายหลังการทำสัญญาหรือการตกลงซื้อขายที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ต้องพิจารณาที่มาของการครอบครองและความสัมพันธ์ระหว่างคู่กรณี ไม่สามารถสรุปจากระยะเวลาเพียงอย่างเดียว

ดังนั้น หากมี

• สัญญาจะซื้อจะขาย

• สัญญาซื้อขาย

• หนังสือรับรองการรับเงิน

• หลักฐานการชำระเงิน

• หนังสือส่งมอบที่ดิน

• หรือเอกสารเกี่ยวกับการให้ที่ดิน

ควรนำมาตรวจสอบประกอบกันทั้งหมด

15. ที่ดินมรดกและการครอบครองของทายาท ต้องระวังเป็นพิเศษ

กรณีที่ดินเป็นมรดก หรือมีทายาทหลายคน ต้องแยกประเด็นระหว่าง

การครอบครองในฐานะทายาทหรือผู้ครอบครองแทนกองมรดก

กับ

การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของเพื่อตนเองและปรปักษ์ต่อทายาทคนอื่น

การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองที่ดินมรดกหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินเพียงคนเดียว ไม่ได้หมายความว่าจะกลายเป็นการครอบครองปรปักษ์ต่อทายาทคนอื่นโดยอัตโนมัติ โดยเฉพาะกรณีที่ดินยังไม่ได้แบ่งและผู้ครอบครองยังคงมีฐานะเป็นผู้มีส่วนได้เสียในกองมรดก ต้องตรวจสอบว่ามีพฤติการณ์ชัดเจนหรือไม่ว่าได้เปลี่ยนลักษณะการครอบครองจากการครอบครองร่วม หรือครอบครองแทน มาเป็นการครอบครองเพื่อตนเองในลักษณะที่ปรปักษ์ต่อสิทธิของบุคคลอื่น

กรณีกรรมสิทธิ์รวมก็เช่นกัน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537 วางหลักว่า เมื่อที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์รวมและยังไม่ได้แบ่ง การที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนหนึ่งครอบครองที่ดินส่วนหนึ่ง ย่อมมีข้อสันนิษฐานว่าเป็นการครอบครองในฐานะเจ้าของรวม มิใช่การครอบครองปรปักษ์ต่อเจ้าของรวมคนอื่นโดยอัตโนมัติ

16. ระวังมาตรา 1299 : กรรมสิทธิ์เกิดขึ้นแล้ว แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน

อีกประเด็นหนึ่งที่เจ้าของที่ดินและผู้ครอบครองปรปักษ์ควรทราบ คือเรื่อง มาตรา 1299 วรรคสอง

ในบางกรณี แม้บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน และต่อมามีบุคคลภายนอกเข้ามารับโอนโดย

• เสียค่าตอบแทน

• โดยสุจริต

• และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต

ก็อาจเกิดปัญหาว่า ผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์จะยกสิทธิดังกล่าวขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้หรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 187/2542 เป็นแนวคำพิพากษาสำคัญในประเด็นนี้ โดยวินิจฉัยถึงกรณีผู้ครอบครองปรปักษ์ได้กรรมสิทธิ์แล้วแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน ก่อนที่บุคคลภายนอกจะรับโอนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิ

ดังนั้น การพิจารณาคดีครอบครองปรปักษ์จึงไม่ได้มีเพียงคำถามว่า

“ครบ 10 ปีแล้วหรือยัง?”

แต่ต้องตรวจสอบด้วยว่า

“ระหว่างนั้นมีการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนหรือไม่ และมีบุคคลภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้องหรือไม่?”

อย่างไรก็ตาม ประเด็นเรื่องความสุจริตของผู้รับโอนต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี ไม่ควรสรุปว่าการมีบุคคลอื่นอยู่ในที่ดินเพียงอย่างเดียวทำให้ผู้ซื้อขาดความสุจริตเสมอไป

17. หากผู้ครอบครองปรปักษ์เสียชีวิตก่อนจดทะเบียน ทายาทจะทำอย่างไร ?

สิทธิที่เกิดขึ้นจากการครอบครองปรปักษ์อาจมีประเด็นเรื่องการตกทอดทางมรดกได้ หากข้อเท็จจริงและกระบวนการทางคดีแสดงว่าผู้ครอบครองได้สิทธิตามกฎหมายแล้ว

กรมที่ดินมีตัวอย่างกรณีที่บุคคลได้รับคำพิพากษาถึงที่สุดให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่เสียชีวิตก่อนดำเนินการจดทะเบียน โดยทายาทสามารถดำเนินการเกี่ยวกับการรับมรดกตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดินได้

อย่างไรก็ตาม ต้องแยกให้ชัดระหว่าง

สิทธิที่เกิดขึ้นและได้รับการรับรองตามคำพิพากษาแล้ว

กับ

เพียงการอ้างว่าเคยครอบครองมานาน แต่ยังไม่ได้พิสูจน์ว่าองค์ประกอบของมาตรา 1382 ครบถ้วน

ดังนั้น ในกรณีมรดกควรตรวจสอบคำพิพากษา สถานะทางทะเบียน และเอกสารของกองมรดกทั้งหมดประกอบกัน

18. หากถูกกล่าวหาว่าครอบครองปรปักษ์ เจ้าของควรตรวจสอบอะไรบ้าง ?

หากมีบุคคลอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของคุณโดยการครอบครองปรปักษ์ อย่าเพิ่งพิจารณาเพียงว่า

“เขาอยู่มากี่ปี?”

แต่ควรตรวจสอบอย่างน้อย 9 ประเด็น

1. ที่ดินมีเอกสารสิทธิประเภทใด ? โฉนด น.ส.3 ก. น.ส.3 หรือเอกสารอื่น

2. ใครเป็นเจ้าของหรือผู้มีสิทธิครอบครอง ? ต้องตรวจสอบเอกสารทางทะเบียนและที่มาของสิทธิ

3. ผู้กล่าวอ้างเริ่มครอบครองเมื่อใด ? วันที่เริ่มครอบครองเป็นประเด็นสำคัญในการคำนวณระยะเวลา

4. ครอบครองพื้นที่ใด ? ต้องกำหนดพื้นที่พิพาทให้ชัดเจน

5. ครอบครองโดยสงบหรือไม่ ? ต้องพิจารณาว่ามีเหตุการณ์ใดที่ทำให้ผู้ครอบครองถูกกำจัดหรือไม่สามารถครอบครองต่อไปได้

6. ครอบครองโดยเปิดเผยหรือไม่ ? มีพฤติการณ์ที่ทำให้เจ้าของสามารถรับรู้ได้หรือไม่

7. มีเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่ ? เคยเช่า เคยขออนุญาต หรือเคยยอมรับสิทธิของเจ้าของหรือไม่

8. ครบระยะเวลา 10 ปีจริงหรือไม่ ? ต้องคำนวณจากวันที่กฎหมายยอมให้นับได้ ไม่ใช่เพียงนับจากวันที่ผู้ครอบครองอ้างว่าเข้ามาอยู่

9. ระหว่างนั้นมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนหรือไม่ ? มีการขาย โอน จำนอง แบ่งแยก หรือเปลี่ยนเจ้าของหรือไม่

ทั้ง 9 ข้อนี้อาจทำให้ผลทางกฎหมายแตกต่างกันอย่างมาก

19. ค่าใช้จ่ายและการจดทะเบียนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง

เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว การดำเนินการทางทะเบียนกับสำนักงานที่ดินยังต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน

ประเภทการจดทะเบียนอาจแตกต่างกันตามข้อเท็จจริง เช่น

• ได้มาโดยการครอบครอง

• กรรมสิทธิ์รวมได้มาโดยการครอบครอง

• ได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วน

• หรือกรณีที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งแยกพื้นที่

ส่วน ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร ต้องพิจารณาตามประเภทของการจดทะเบียนและข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

สำหรับกรณีที่เข้าหลักเกณฑ์ตามระเบียบที่เกี่ยวข้อง มีการอ้างถึงอัตราค่าธรรมเนียม 2% ในเอกสารแนวทางที่ใช้ประกอบการศึกษา แต่เนื่องจากอัตราและหลักเกณฑ์ทางทะเบียนอาจมีการแก้ไข จึงควรตรวจสอบอัตราที่ใช้บังคับอยู่ในวันที่ไปดำเนินการกับสำนักงานที่ดินอีกครั้ง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการแย่งกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองที่ดิน

ครบ 10 ปีแล้ว ได้ที่ดินทันทีหรือไม่ ?

ไม่ใช่เสมอไป

ต้องครบองค์ประกอบของมาตรา 1382 ทั้งเรื่องการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และติดต่อกันครบ 10 ปี รวมทั้งต้องพิจารณาสถานะของที่ดินและเหตุการณ์ระหว่างช่วงเวลานั้นด้วย

การครบ 10 ปีจึงไม่ใช่เพียง “อยู่ครบ 10 ปีแล้วเปลี่ยนชื่อในโฉนดได้ทันที”

เจ้าของคัดค้านแล้ว ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์หยุดทันทีหรือไม่ ?

ไม่จำเป็นต้องเป็นเช่นนั้น

การคัดค้านหรือโต้แย้งสิทธิเพียงอย่างเดียวไม่ได้หมายความว่าการครอบครองจะหมดความสงบโดยอัตโนมัติ ต้องพิจารณาว่าผู้ครอบครองยังสามารถครอบครองต่อไปได้หรือถูกกำจัดออกจากที่ดินหรือไม่

ประเด็นนี้ต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงและแนวคำพิพากษา เช่น ฎีกาที่ 3864/2554

แจ้งความแล้ว ถือว่าหยุดกำหนด 1 ปีหรือไม่ ?

ไม่ควรเข้าใจเช่นนั้น

ฎีกาที่ 314-316/2525 วางหลักว่าการร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวนไม่ทำให้การครอบครองสะดุดหยุดลง เพราะไม่ใช่การฟ้องคดีต่อศาล และฎีกาที่ 5526/2537 วางหลักว่ากำหนดเวลาตามมาตรา 1375 วรรคสองไม่ใช่อายุความ

ดังนั้น หากเป็นกรณีมาตรา 1375 ต้องระวังการฟ้องคดีภายใน 1 ปีเป็นสำคัญ

ส่งโนติสแล้ว ถือว่าหยุดเวลา 1 ปีหรือไม่ ?

ไม่ควรถือว่าโนติสเพียงอย่างเดียวหยุดกำหนดเวลาโดยอัตโนมัติ

หนังสือบอกกล่าวมีประโยชน์ในด้านหลักฐานและการแสดงเจตนา แต่หากต้องใช้สิทธิฟ้องตามมาตรา 1375 ต้องดำเนินการฟ้องคดีภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย

ญาติเข้ามาอยู่ในที่ดิน 10 ปี จะครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ?

ไม่จำเป็นต้องเป็นเช่นนั้น

ต้องตรวจสอบว่าเข้ามาอยู่โดยได้รับอนุญาตหรือไม่ อยู่ในฐานะใด และมีเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่เมื่อใด

หากเป็นการเข้าอยู่โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของ ประเด็นเรื่องเจตนาเป็นเจ้าของย่อมแตกต่างจากกรณีที่เข้ายึดถือที่ดินโดยอ้างตนเป็นเจ้าของตั้งแต่ต้น

ซื้อที่ดินกันเองแต่ยังไม่ได้โอน จะกลายเป็นครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ?

ไม่สามารถตอบจากระยะเวลาเพียงอย่างเดียว

ต้องตรวจสอบสัญญา การชำระเงิน การส่งมอบที่ดิน และที่มาของการครอบครองว่าผู้ซื้อเข้าครอบครองในฐานะใด รวมทั้งตรวจสอบว่ามีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่

ครอบครองเพียงบางส่วนของโฉนด สามารถครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ ?

อาจมีได้

หากพื้นที่ส่วนนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นและผู้ครอบครองพิสูจน์องค์ประกอบตามมาตรา 1382 ได้ครบถ้วน ก็อาจมีประเด็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เฉพาะส่วนที่ครอบครอง

แต่ต้องกำหนดแนวเขตและพื้นที่พิพาทให้ชัดเจน

ใช้ทางผ่านที่ดินคนอื่นมานานกว่า 10 ปี จะได้ที่ดินหรือไม่ ?

ไม่ใช่

การใช้ทางเป็นเวลานานอาจเกี่ยวข้องกับเรื่อง ภาระจำยอมโดยอายุความ แต่ไม่ใช่การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ และยังต้องตรวจสอบองค์ประกอบของภาระจำยอมเป็นกรณีไป

สรุป “แย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน” กับ “แย่งสิทธิครอบครอง” ต่างกันอย่างไร?

จำง่าย ๆ ได้ดังนี้

🏠 ที่ดินมีโฉนด

ประเด็นหลัก : กรรมสิทธิ์

หากบุคคลอื่นครอบครองที่ดินของเจ้าของโดย

สงบ + เปิดเผย + เจตนาเป็นเจ้าของ + ติดต่อกัน 10 ปี

และครบองค์ประกอบอื่นตามกฎหมาย ก็อาจเกิดกรรมสิทธิ์โดยการ ครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382

หากจะดำเนินการทางทะเบียน ต้องมีหลักฐานตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน โดยเฉพาะคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลอันถึงที่สุดที่เกี่ยวข้อง

🌾 ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง

ประเด็นหลัก : สิทธิครอบครอง

หากผู้ครอบครองถูกบุคคลอื่นแย่งการครอบครองโดยมิชอบ อาจใช้สิทธิตาม มาตรา 1375 โดยต้องระมัดระวังว่า

ต้องฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

ไม่ใช่เพียงแจ้งความหรือส่งหนังสือบอกกล่าวแล้วถือว่ากำหนดเวลาถูกหยุดโดยอัตโนมัติ

สรุปสำคัญสำหรับเจ้าของที่ดิน

หากพบว่ามีบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินของคุณ อย่าเพิ่งสรุปว่า “อยู่ครบ 10 ปีแล้วเสียที่ดิน” และอย่าเพิ่งคิดว่า

“มีชื่อในโฉนดแล้ว ไม่มีทางเสียที่ดิน”

เพราะข้อเท็จจริงแต่ละกรณีแตกต่างกัน สิ่งที่ต้องตรวจสอบ ได้แก่

• สถานะของเอกสารที่ดิน

• กรรมสิทธิ์

• สิทธิครอบครอง

• วันที่เริ่มครอบครอง

• พื้นที่ที่มีการครอบครอง

• ลักษณะการครอบครอง

• การครอบครองโดยสงบ

• การครอบครองโดยเปิดเผย

• เจตนาของผู้ครอบครอง

• การอนุญาตให้เข้าครอบครอง

• การคัดค้านของเจ้าของ

• การฟ้องคดี

• การโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างช่วงเวลาที่อ้างว่าครอบครอง

• และพยานหลักฐานเกี่ยวกับการครอบครอง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้องแยกให้ออกว่าเป็น

“การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382”

หรือ

“การแย่งการครอบครองตามมาตรา 1375”

เพราะทั้งสองกรณีมีหลักเกณฑ์และผลทางกฎหมายแตกต่างกันอย่างมาก

หากเป็นที่ดิน น.ส.3 / น.ส.3 ก. / น.ส.3 ข. / ส.ค.1 / ที่ดินที่มีหลักฐานการครอบครอง หรือเป็นกรณี แนวเขตไม่ตรงกับโฉนด มีการสร้างรั้วล้ำ มีการปลูกบ้าน หรือมีการครอบครองบางส่วน ยิ่งต้องตรวจสอบสถานะของที่ดินและข้อเท็จจริงให้ละเอียดก่อนเลือกฐานฟ้อง

ปรึกษาปัญหาการแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือ สิทธิครอบครองที่ดิน

ปัญหาที่ดินไม่ควรพิจารณาจากคำว่า “อยู่มากี่ปี” เพียงอย่างเดียว เพราะวันที่เริ่มครอบครอง สถานะของเอกสารสิทธิ ที่มาของการครอบครอง เจตนาของผู้ครอบครอง แนวเขต และการดำเนินการของเจ้าของในระหว่างนั้น ล้วนมีผลต่อสิทธิทางกฎหมาย หากพบว่ามีบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินของคุณ หรือคุณถูกกล่าวหาว่าครอบครองปรปักษ์ ควรนำ โฉนดหรือเอกสารสิทธิ เอกสารการได้มา หลักฐานการครอบครอง และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาท มาตรวจสอบก่อนดำเนินการ

ปรึกษาคดีกับทนายเจตน์สฤษฎิ์ ไชยงค์
สำนักงานทนายความ ให้บริการว่าความและให้คำปรึกษากฎหมายทั่วราชอาณาจักร

Line: @280cwfgf
เว็บไซต์: www.jetsaridlawyer.com