ซื้อที่ดินจากคนที่ไม่ใช่เจ้าของ ครอบครองมานานเกิน 1 ปี
เจ้าของตัวจริงฟ้องเอาคืนการครอบครองที่ดินได้หรือไม่ ?
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4164/2568 "จำเลยซื้อที่ดินพิพาทมาจากนาย ม. ตั้งแต่ปี 2533 แล้วเข้ายึดถือครอบครองอย่างเป็นเจ้าของตลอดมา เป็นการโต้แย้งสิทธิของนาย จ. เจ้าของที่ดิน มีลักษณะเป็นการแย่งการครอบครองแล้ว และจำเลยไม่จำต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือไปยังนาย จ. เพราะมิได้ครอบครองโดยอาศัยสิทธิของนาย จ. เมื่อจำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยแสดงเจตนาเป็นเจ้าของ จำเลยย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครอง โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกของนาย จ. ฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองเกินกว่า 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง โจทก์ทั้งสองจึงขาดสิทธิฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสองแล้ว"
วางหลักที่น่าสนใจเกี่ยวกับ การแย่งการครอบครองที่ดิน การได้สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 การฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปีตามมาตรา 1375 วรรคสอง และการเปลี่ยนลักษณะการยึดถือตามมาตรา 1381
ประเด็นสำคัญ คือ หากบุคคลหนึ่งเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่น โดยแสดงเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่เริ่มแรก การครอบครองดังกล่าวอาจถือเป็นการแย่งการครอบครองได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถืออีก หากผู้เข้าครอบครองไม่ได้เริ่มต้นจากการครอบครองแทนหรือโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดินเดิม
ข้อเท็จจริงในคดีฎีกาที่ 4164/2568
โจทก์ทั้งสองเป็นผู้จัดการมรดกของนาย จ. โดยอ้างว่านาย จ. เป็นเจ้าของที่ดิน น.ส. 3 ก. เลขที่ 2484 ต่อมาในปี 2563 มีการรังวัดสอบเขตที่ดิน จึงพบว่าจำเลยเข้าครอบครองและปลูกต้นยูคาลิปตัสในที่ดินแปลงดังกล่าวเต็มพื้นที่ ฝ่ายจำเลยต่อสู้ว่า เมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2533 จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน น.ส. 3 ก. เลขที่ 2483 จากนาย ม. ต่อมาจากการรังวัดพบว่าเนื้อที่ดินมีมากกว่าที่ปรากฏในเอกสารสิทธิ จำเลยจึงได้ชำระค่าที่ดินทั้งส่วนที่ปรากฏในเอกสารสิทธิและส่วนที่เพิ่มขึ้นแก่นาย ม. แล้ว หลังจากนั้นจำเลยได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว โดยปลูกต้นยูคาลิปตัสเต็มพื้นที่มาตั้งแต่ปี 2533 และครอบครองมาโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ จำเลยจึงฎีกาต่อศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยอย่างไร ?
ศาลฎีกาวินิจฉัยโดยสรุปว่า
“จำเลยซื้อที่ดินพิพาทมาจากนาย ม. ตั้งแต่ปี 2533 แล้วเข้ายึดถือครอบครองอย่างเป็นเจ้าของตลอดมา เป็นการโต้แย้งสิทธิของนาย จ. เจ้าของที่ดิน มีลักษณะเป็นการแย่งการครอบครองแล้ว และจำเลยไม่จำต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือไปยังนาย จ. เพราะมิได้ครอบครองโดยอาศัยสิทธิของนาย จ. เมื่อจำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยแสดงเจตนาเป็นเจ้าของ จำเลยย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครอง โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกของนาย จ. ฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองเกินกว่า 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง โจทก์ทั้งสองจึงขาดสิทธิฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสองแล้ว”
ดังนั้น ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่เพียงว่า ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ต้องพิจารณาด้วยว่า ใครเป็นผู้ครอบครอง และเริ่มครอบครองในลักษณะใด
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 — การครอบครองเพื่อตนเองทำให้เกิดสิทธิครอบครอง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 — หากถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องภายใน 1 ปี
ดังนั้น หากผู้ครอบครองเดิมถูกแย่งที่ดินไปแล้วปล่อยเวลาเกิน 1 ปี จึงมาฟ้องในภายหลังในฐานะ คดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครอง ก็อาจขาดสิทธิฟ้องตามมาตรา 1375 วรรคสองได้
แล้ว 1 ปี เริ่มนับเมื่อใด?
ประเด็นสำคัญที่สุดคือ ต้องหาว่า
“จำเลยเริ่มแย่งการครอบครองตั้งแต่เมื่อใด?”
ในฎีกาที่ 4164/2568 ศาลฎีกาฟังว่าจำเลยเข้าครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของมาตั้งแต่ปี 2533 การครอบครองดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นการโต้แย้งสิทธิของนาย จ. และเป็นการแย่งการครอบครองตั้งแต่เวลานั้น
เมื่อโจทก์มาฟ้องเอาคืนการครอบครองหลังจากพ้นกำหนด 1 ปีแล้ว จึงขาดสิทธิฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองตามมาตรา 1375 วรรคสอง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 — ไม่ใช่ทุกกรณีที่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือ
มาตรานี้บัญญัติว่า
“บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก”
ตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินอนุญาตให้นาย ก. เข้าอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดิน นาย ก. จึงเริ่มต้นจากการยึดถือโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของ
ต่อมานาย ก. จะอ้างว่า
“ต่อไปนี้ที่ดินเป็นของฉัน ฉันจะครอบครองเพื่อตัวเอง”
การเปลี่ยนลักษณะการยึดถือดังกล่าวต้องพิจารณาตามมาตรา 1381
แต่ถ้าบุคคลนั้น ไม่ได้เริ่มต้นจากการครอบครองแทนเจ้าของหรือโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของตั้งแต่แรก ก็ไม่มีลักษณะการยึดถือเดิมที่จะต้องเปลี่ยนตามมาตรา 1381
นี่คือจุดสำคัญของฎีกาที่ 4164/2568
เปรียบเทียบให้เห็นภาพง่าย ๆ
กรณีที่ 1 — ครอบครองเพื่อตนเองตั้งแต่ต้น
นาย ก. เข้าไปในที่ดินและยึดถือโดยถือว่าเป็นที่ดินของตนเองตั้งแต่แรก
กรณีนี้อาจเกิดสิทธิครอบครองตามมาตรา 1367 และหากเป็นการเข้าครอบครองที่โต้แย้งสิทธิของผู้ครอบครองเดิม ก็อาจถือเป็นการแย่งการครอบครองตั้งแต่เริ่มต้น
ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวตามมาตรา 1381
กรณีที่ 2 — เริ่มต้นครอบครองแทนเจ้าของ
นาย ก. ได้รับอนุญาตจากเจ้าของให้เข้าอยู่ในที่ดิน หรือได้รับมอบหมายให้ครอบครองแทนเจ้าของ
ต่อมานาย ก. จึงเปลี่ยนใจและอ้างว่าที่ดินเป็นของตนเอง
กรณีนี้ต้องพิจารณามาตรา 1381 เพราะเดิมนาย ก. ยึดถือทรัพย์แทนผู้ครอบครอง
การเปลี่ยนเจตนาเพียงอยู่ในใจไม่เพียงพอ ต้องมีการบอกกล่าวตามหลักของมาตรา 1381
แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ผ่านมาแยกกรณีการครอบครองแทนผู้ครอบครองออกจากการครอบครองเพื่อตนเองตั้งแต่ต้นอย่างชัดเจน
“ซื้อที่ดินจากคนที่ไม่ใช่เจ้าของ” หมายความว่าได้กรรมสิทธิ์หรือไม่?
ไม่จำเป็นต้องหมายความว่าได้กรรมสิทธิ์
การซื้อขายกับบุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงเพราะมีสัญญาซื้อขาย
แต่ประเด็นที่ฎีกา 4164/2568 ให้ความสำคัญคือ เมื่อผู้ซื้อเข้ายึดถือที่ดินและ แสดงเจตนาเป็นเจ้าของ การยึดถือนั้นอาจทำให้ผู้ซื้อมี สิทธิครอบครอง ตามมาตรา 1367 ได้
จึงต้องแยกสองเรื่องออกจากกัน คือ
กรรมสิทธิ์ — ใครเป็นเจ้าของตามกฎหมาย
กับ
สิทธิครอบครอง — ใครยึดถือทรัพย์โดยมีเจตนายึดถือเพื่อตน
สองเรื่องนี้อาจไม่ใช่บุคคลคนเดียวกัน
แล้วการครอบครองมานาน 10 ปีเกี่ยวข้องอย่างไร?
ต้องระวังไม่ให้สับสนกับ การครอบครองปรปักษ์
มาตรา 1382 เป็นเรื่องการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ โดยมีหลักว่าผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกัน 10 ปี อาจได้กรรมสิทธิ์
แต่ มาตรา 1367 และมาตรา 1375 ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญในฎีกา 4164/2568 เป็นเรื่อง สิทธิครอบครองและการเอาคืนซึ่งการครอบครอง ไม่ใช่เรื่องเดียวกับการได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์
ดังนั้น การพูดว่า “ครอบครองมา 10 ปีแล้ว” ไม่ควรนำไปสรุปทันทีว่า “ได้กรรมสิทธิ์แล้ว” โดยไม่ตรวจสอบองค์ประกอบของมาตรา 1382 และข้อเท็จจริงอื่นที่เกี่ยวข้อง
สรุปฎีกาที่ 4164/2568 แบบเข้าใจง่าย
ฎีกานี้สรุปได้ว่า
จำเลยเข้าครอบครองที่ดินตั้งแต่ปี 2533 โดยถือว่าตนเองเป็นเจ้าของ
↓
การครอบครองดังกล่าวเป็นการครอบครองเพื่อตนเอง
↓
จำเลยจึงได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1367
↓
การเข้าครอบครองเป็นการโต้แย้งสิทธิของเจ้าของเดิม และมีลักษณะเป็นการแย่งการครอบครอง
↓
ไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือตามมาตรา 1381 เพราะจำเลยไม่ได้เริ่มต้นจากการครอบครองแทนหรือโดยอาศัยสิทธิของนาย จ.
↓
ผู้ถูกแย่งการครอบครองต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีตามมาตรา 1375 วรรคสอง
↓
เมื่อโจทก์ฟ้องเกิน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง จึงขาดสิทธิฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครอง
ข้อควรรู้สำหรับประชาชน
ฎีกานี้ไม่ได้หมายความว่า
“ใครครอบครองที่ดินของคนอื่นเกิน 1 ปี ก็จะกลายเป็นเจ้าของ”
และไม่ได้หมายความว่า
“เจ้าของกรรมสิทธิ์หมดสิทธิในที่ดินทันทีเมื่อไม่ฟ้องภายใน 1 ปี”
สิ่งที่ศาลฎีกาวินิจฉัยในคดีนี้คือ สิทธิฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองตามมาตรา 1375 ซึ่งมีระยะเวลาต้องฟ้องภายใน 1 ปี
ดังนั้น หากมีปัญหาว่าบุคคลอื่นเข้าครอบครองที่ดินของเรา สิ่งสำคัญคืออย่าปล่อยเวลาโดยไม่ตรวจสอบข้อเท็จจริง เพราะต้องพิจารณาให้ชัดว่า ใครครอบครองอยู่ ใครเป็นผู้ครอบครองเดิม เข้ามาครอบครองตั้งแต่เมื่อใด เข้ามาโดยอาศัยสิทธิของใคร และมีการโต้แย้งสิทธิกันเมื่อใด
บทสรุป
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4164/2568 แสดงให้เห็นว่า การเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดย แสดงเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่ต้น อาจเป็นการแย่งการครอบครองได้ทันที ผู้เข้าครอบครองไม่จำต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือตามมาตรา 1381 หากไม่ได้เริ่มต้นจากการยึดถือแทนหรือโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม
เมื่อเกิดการแย่งการครอบครองแล้ว ผู้ครอบครองเดิมที่ประสงค์จะใช้สิทธิฟ้อง เอาคืนซึ่งการครอบครอง ต้องดำเนินคดีภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง ตามมาตรา 1375 วรรคสอง มิฉะนั้นอาจขาดสิทธิฟ้องคดีในฐานดังกล่าว
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 — การได้สิทธิครอบครอง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสอง — การฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 — การเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 — การครอบครองปรปักษ์และการได้กรรมสิทธิ์
ถูกแย่งการครอบครอง (ที่ น.ส. 3 ก.) ต้องรีบฟ้องภายใน 1 ปี หากปล่อยนานทำให้เสียสิทธิ
