การครอบครองปรปักษ์ !

(แย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน)

หลักเกณฑ์ตามมาตรา 1382 และวิธีป้องกัน

“อยู่ในที่ดินของคนอื่นนาน 10 ปี จะได้กรรมสิทธิ์จริงหรือไม่ ?”

หลายคนเคยได้ยินคำว่า “ครอบครองปรปักษ์” หรือที่เรียกกันทั่วไปว่า “แย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน” และเข้าใจว่าเพียงเข้าไปอยู่หรือทำประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นให้ครบ 10 ปี ก็จะกลายเป็นเจ้าของที่ดินทันที ความจริงแล้วการครอบครองปรปักษ์มีเงื่อนไขทางกฎหมายหลายประการ ไม่ใช่เพียงการอยู่ในที่ดินครบ 10 ปีเท่านั้น

ลองนึกภาพว่าคุณเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดในชื่อของตนเองสักแปลง อาจเป็นที่ดินมรดกจากพ่อแม่ ที่ดินที่ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินระยะยาว หรือที่ดินต่างจังหวัดที่ไม่ได้ไปดูแลมาหลายปี วันหนึ่งคุณกลับไปและพบว่ามีบ้านหลังหนึ่งตั้งอยู่บนที่ดินนั้น มีรั้วล้อม มีต้นไม้ปลูกเต็มพื้นที่ และผู้อยู่อาศัยยืนยันว่าที่ดินผืนนี้เป็นของเขา เมื่อคุณตัดสินใจฟ้องขับไล่ กลับได้รับคำเตือนว่าศาลอาจยกฟ้อง เพราะอีกฝ่ายครอบครองที่ดินมาเกิน 10 ปีแล้ว และได้กรรมสิทธิ์ไปตามกฎหมาย ทั้งที่ชื่อในโฉนดยังเป็นชื่อของคุณอยู่ สถานการณ์เช่นนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกในทางปฏิบัติ กฎหมายเรียกหลักนี้ว่า “การครอบครองปรปักษ์” ซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บทความนี้จะอธิบายว่า การครอบครองปรปักษ์คืออะไร มีหลักเกณฑ์สำคัญห้าประการอะไรบ้าง ต้องทำอย่างไรจึงจะนำสิทธิไปจดทะเบียนได้ โดยอ้างอิงเอกสารของกรมที่ดินและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่รวบรวมไว้ และปิดท้ายด้วยวิธีป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินสูญเสียกรรมสิทธิ์โดยไม่รู้ตัว

การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

การครอบครองปรปักษ์ คือ การที่บุคคลหนึ่งเข้าครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และครอบครองติดต่อกันจนครบระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ผลก็คือ ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ส่วนเจ้าของเดิมสูญเสียกรรมสิทธิ์ไป โดยไม่ต้องมีการซื้อขาย ไม่ต้องมีการทำนิติกรรมใด ๆ และไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของเดิม

ใจความสำคัญของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 คือ บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี หากเป็นสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี เมื่อครบกำหนดแล้วผู้ครอบครองนั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น

เหตุผลเบื้องหลังของกฎหมายข้อนี้คือ เมื่อเจ้าของทรัพย์สินปล่อยให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์อย่างเปิดเผยเป็นเวลานานโดยไม่ทวงคืนหรือโต้แย้ง กฎหมายถือว่าสถานะที่เป็นจริงซึ่งดำรงอยู่ยาวนานสมควรได้รับความมั่นคง และเป็นบทลงโทษทางอ้อมแก่เจ้าของที่ละเลยสิทธิของตนเอง อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติศาลจะพิจารณาหลักเกณฑ์แต่ละข้อค่อนข้างเข้มงวด ผู้ที่อ้างว่าตนได้กรรมสิทธิ์ต้องพิสูจน์ให้ครบทุกองค์ประกอบ

ควรเข้าใจด้วยว่า คำว่า “ปรปักษ์” ไม่ได้หมายความว่าต้องมีการแย่งชิงหรือใช้กำลังแย่งที่ดินกัน ในหลายกรณีเกิดจากการที่บุคคลหนึ่งเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นมาเป็นเวลานาน โดยเจ้าของเดิมไม่ได้ดำเนินการใด ๆ เพื่อรักษาสิทธิของตน และผู้ครอบครองก็ไม่จำเป็นต้องรู้ว่าที่ดินนั้นเป็นของผู้อื่นเสมอไป แม้เข้าใจโดยสุจริตว่าเป็นที่ดินของตนเอง แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าเป็นที่ดินของผู้อื่น และครอบครองครบองค์ประกอบครบ 10 ปี ก็อาจได้กรรมสิทธิ์ได้

สิ่งที่ควรทราบเป็นพื้นฐานอีกประการหนึ่ง คือ ตามแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา 1382 ทำได้เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเท่านั้น หากเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.3 ข) และมีการแย่งการครอบครองเกิน 1 ปี จะต้องขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา 1367 ส่วนที่ดินที่มีเพียงใบไต่สวนนั้น ยังถือไม่ได้ว่าเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ จึงไม่อาจจดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา 1382 ได้ (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 1690/2505, 186/2508 และ 1331/2508)

อีกจุดที่หลายคนเข้าใจคลาดเคลื่อน คือ ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ “เมื่อครบ 10 ปี” ตามผลของกฎหมาย ไม่ใช่เมื่อศาลมีคำสั่ง การที่ต้องไปขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นเป็นเพียงขั้นตอนเพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนให้ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ข้อ 8 เท่านั้น ซึ่งหมายความว่าเจ้าของที่ดินไม่ควรรอจนกว่าจะมีการยื่นเรื่องต่อศาลจึงค่อยเริ่มป้องกันสิทธิของตน เพราะเมื่อครบกำหนดแล้ว กรรมสิทธิ์ก็เปลี่ยนมือไปแล้ว

การครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 หลักเกณฑ์สำคัญ 5 ประการ

การจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้ครอบครองต้องมีครบทั้ง 5 องค์ประกอบ ได้แก่ ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น ครอบครองโดยสงบ ครอบครองโดยเปิดเผย ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และครอบครองติดต่อกันครบระยะเวลาตามกฎหมาย หากขาดข้อใดข้อหนึ่ง แม้จะอยู่ในที่ดินนั้นมานานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เราจะไล่ดูทีละข้อพร้อมตัวอย่างจากแนวคำพิพากษาศาลฎีกา

สูตรสั้น ๆ ที่ควรจำ คือ ครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น + โดยสงบ + โดยเปิดเผย + ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ + ติดต่อกันครบ 10 ปี (สำหรับอสังหาริมทรัพย์) ไม่ใช่ “อยู่มา 10 ปีแล้วได้ที่ดิน”

1. ทรัพย์สินของผู้อื่น

องค์ประกอบข้อแรก คือ ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นของ “ผู้อื่น” ไม่ใช่ของตนเอง ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยในคดีที่โจทก์อ้างว่าตนเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริงแต่ใส่ชื่อจำเลยในโฉนดแทน แล้วขอให้ศาลพิพากษาว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ศาลเห็นว่าการครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ศาลไม่อาจพิพากษาให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนเองได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง (คำพิพากษาฎีกาที่ 538/2536)

ประเด็นที่น่าสนใจคือ คำว่า “ของผู้อื่น” ครอบคลุมถึงกรณีที่ผู้ครอบครองเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตนเองด้วย ตัวอย่างเช่น ผู้ที่ทำประโยชน์ในที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดผู้อื่นเพราะสำคัญผิดว่าเป็นที่ดินของตน หากครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันครบกำหนด ก็ได้กรรมสิทธิ์ได้ โดยไม่จำเป็นต้องรู้ว่าที่ดินเป็นของใคร (คำพิพากษาฎีกาที่ 2315/2537) ในอีกคดีหนึ่ง จำเลยเข้าใจผิดว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินโฉนดเลขที่หนึ่งที่ซื้อมาตั้งแต่ปี 2472 แต่ความจริงเป็นที่ดินของโจทก์ เมื่อครอบครองเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนานกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ และการนับระยะเวลาให้นับตั้งแต่วันที่เข้ายึดถือครอบครอง ไม่ใช่นับจากวันที่รังวัดแล้วทราบว่าครอบครองสลับแปลงกัน (คำพิพากษาฎีกาที่ 6756/2544) และยังมีคดีที่ที่ดินโฉนดสองแปลงถูกรับโอนไขว้สับกัน ต่างฝ่ายต่างครอบครองแปลงที่ตนรับโอนมาเกิน 10 ปี ศาลวินิจฉัยว่าทั้งสองฝ่ายต่างได้กรรมสิทธิ์ในแปลงที่ตนครอบครอง และให้แลกเปลี่ยนโฉนดกันให้ถูกต้อง (คำพิพากษาฎีกาที่ 4779/2536)

นอกจากนี้ ทรัพย์สินของผู้อื่นที่ครอบครองปรปักษ์ได้ตามมาตรา 1382 ต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดแล้ว ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าตราบใดที่ที่ดินยังเป็นที่ดินมือเปล่า ย่อมครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เพราะที่ดินมีโฉนดเท่านั้นที่บุคคลอาจมีกรรมสิทธิ์ได้ ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์จึงต้องเริ่มนับตั้งแต่วันที่ที่ดินมีโฉนด (คำพิพากษาฎีกาที่ 8393/2540 และ 4527/2536) ทำนองเดียวกัน หากขณะซื้อขายผู้ขายมีแต่สิทธิครอบครอง และทางราชการเพิ่งออกโฉนดในภายหลัง ก็ต้องเริ่มนับเวลาเมื่อออกโฉนด (คำพิพากษาฎีกาที่ 3368/2538)

ทรัพย์สินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินก็ไม่อาจถูกครอบครองปรปักษ์ได้เช่นกัน ตัวอย่างเช่น ที่ชายตลิ่งที่น้ำท่วมถึงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามมาตรา 1304 (2) ผู้ที่ครอบครองที่ชายตลิ่งมานานเท่าใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ และเมื่อที่ดินนั้นกลายเป็นที่งอกริมตลิ่งอันเป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนแล้ว จึงเริ่มนับระยะเวลา 10 ปีได้ตั้งแต่ตอนนั้น (คำพิพากษาฎีกาที่ 149/2543) อีกกรณีหนึ่งคือที่ดินที่มีข้อบังคับห้ามโอนภายใน 10 ปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ศาลฎีกาเห็นว่าในช่วงเวลาห้ามโอน ทางราชการยังควบคุมที่ดินนั้นอยู่ ผู้ซื้อจึงนำระยะเวลาที่ครอบครองภายในช่วงห้ามโอนมารวมเป็นระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 619/2537)

นอกจากนี้ มาตรา 1306 ยังห้ามยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ผู้ครอบครองที่ดินประเภทนี้จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ไม่ว่าจะครอบครองมานานเพียงใด ทั้งนี้ ที่วัดและที่ธรณีสงฆ์ยังมีข้อจำกัดเฉพาะตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องด้วย

2. โดยสงบ

คำว่า “โดยสงบ” ไม่ได้หมายความเพียงว่าไม่มีการใช้กำลังหรือไม่มีการทะเลาะกัน ศาลฎีกาพิจารณาจากว่าผู้ครอบครองถูกกำจัดให้ออกไปจากที่ดินหรือไม่ ดังรายละเอียดต่อไปนี้

องค์ประกอบข้อที่สอง คือ ต้องครอบครองโดยสงบ ศาลฎีกาอธิบายความหมายของคำนี้ไว้อย่างเป็นรูปธรรมว่า หมายถึง การครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกกำจัดให้ออกไป เพียงแต่มีการโต้เถียงสิทธิกันนั้นยังไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยไม่สงบ ในคดีหนึ่ง ผู้คัดค้านยื่นคำร้องคัดค้านคำร้องของผู้ครอบครอง แต่เมื่อศาลจำหน่ายคดีเดิมแล้ว ผู้คัดค้านไม่ได้ฟ้องขับไล่ผู้ครอบครองแต่อย่างใด ปล่อยให้ผู้ครอบครองอยู่ต่อมา สิทธิครอบครองของผู้ครอบครองจึงไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป ไม่ใช่การรบกวนสิทธิครอบครองอันจะทำให้การครอบครองไม่สงบ และเมื่อนับเวลาแล้วเกิน 10 ปี ผู้ครอบครองจึงได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 3864/2554) คดีเดียวกันยังวางแนวไว้ด้วยว่า การที่คำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ครั้งแรกของผู้ครอบครองถูกจำหน่ายเพราะไม่ชำระค่าขึ้นศาลภายในกำหนด ไม่ได้แปลว่าผู้ครอบครองไม่ประสงค์จะได้กรรมสิทธิ์ และไม่กระทบต่อการนับระยะเวลาครอบครอง

บทเรียนสำคัญสำหรับเจ้าของที่ดินจากคดีนี้ก็คือ การโต้แย้งด้วยวาจา หรือการยื่นคัดค้านเพียงอย่างเดียว อาจยังไม่เพียงพอที่จะทำให้การครอบครองของอีกฝ่าย “ไม่สงบ” สิ่งที่ตัดตอนการครอบครองได้อย่างแท้จริงคือการใช้กระบวนการทางศาลเพื่อกำจัดผู้ครอบครองให้ออกไปจากที่ดิน ในทำนองเดียวกัน หากมีคดีความอยู่ระหว่างคู่ความ การที่ฝ่ายหนึ่งครอบครองที่พิพาทในระหว่างคดีจะอ้างเป็นการครอบครองปรปักษ์ต่อคู่ความอีกฝ่ายไม่ได้ และไม่อาจนับระยะเวลานั้นรวมกับระยะเวลาที่ครอบครองมาก่อนวันยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2751/2538)

3. โดยเปิดเผย

องค์ประกอบข้อที่สาม คือ ต้องครอบครองโดยเปิดเผย กล่าวคือ ผู้ครอบครองไม่ปิดบังอำพรางการยึดถือที่ดิน แต่แสดงออกอย่างที่บุคคลทั่วไปสามารถเห็นและรับรู้ได้ว่ามีผู้ยึดถือที่ดินนั้นในฐานะเจ้าของ เช่น ปลูกบ้านอยู่อาศัย ทำนา ทำสวน ล้อมรั้ว หรือใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่องเป็นที่ประจักษ์ ตามแนวคำพิพากษาที่พบในเอกสารของกรมที่ดิน ผู้ครอบครองที่ปลูกบ้านและทำประโยชน์ในที่ดินมีโฉนดโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาหลายสิบปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย (คำพิพากษาฎีกาที่ 712/2535) หรือผู้ซื้อที่ได้รับมอบที่ดินแล้วทำนาตลอดมาโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านเป็นเวลา 10 ปี ก็ได้กรรมสิทธิ์เช่นกัน (คำพิพากษาฎีกาที่ 1310-1311/2538)

ในทางปฏิบัติ ความเปิดเผยจึงเป็นเรื่องของ “พฤติการณ์ที่มองเห็นได้” ไม่ได้หมายความว่าผู้ครอบครองต้องแจ้งเจ้าของที่ดินก่อนว่ากำลังครอบครองเพื่อตนเอง ประเด็นนี้เป็นเหตุผลว่าทำไมเจ้าของที่ดินที่ไม่ไปตรวจดูที่ดินของตนเป็นเวลานานจึงมีความเสี่ยงสูง เพราะแม้ตนเองไม่รู้ แต่ในทางกฎหมายอาจถือว่าการครอบครองนั้นเป็นไปโดยเปิดเผยแล้ว

พฤติการณ์ที่อาจแสดงถึงการครอบครองโดยเปิดเผย เช่น การปลูกบ้าน การทำรั้ว การทำการเกษตร การปลูกสิ่งปลูกสร้าง หรือการใช้พื้นที่อย่างต่อเนื่องในลักษณะที่แสดงตนว่าเป็นผู้ยึดถือที่ดินนั้นเสมือนเป็นเจ้าของ ทั้งนี้ พฤติการณ์แต่ละอย่างต้องพิจารณาประกอบกับองค์ประกอบเรื่องเจตนาเป็นเจ้าของด้วย ไม่ใช่เพียงปรากฏว่ามีการใช้ประโยชน์ในที่ดินแล้วจะถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ทันที ส่วนการใช้ที่ดินของผู้อื่นเป็นทางเข้าออกต้องแยกพิจารณาอีกกรณีหนึ่ง ดังจะอธิบายในหัวข้อเรื่องภาระจำยอมโดยอายุความด้านล่าง

4. ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

ประเด็นสำคัญจึงอยู่ที่ว่า ในช่วงเวลาที่อ้างการครอบครอง ผู้ครอบครองมีเจตนาครอบครองในฐานะเจ้าของหรือไม่ หากเจ้าของอนุญาตให้ญาติ ผู้เช่า หรือผู้อาศัยเข้ามาอยู่ การอยู่นานเพียงใดก็ไม่ทำให้เกิดครอบครองปรปักษ์โดยอัตโนมัติ

องค์ประกอบข้อที่สี่ ซึ่งเป็นประเด็นที่มีการต่อสู้กันมากที่สุดในทางคดี คือ ผู้ครอบครองต้องยึดถือทรัพย์สินนั้น “เพื่อตนเอง” ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ยึดถือแทนผู้อื่น หากผู้ครอบครองอยู่ในที่ดินโดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของ กฎหมายถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของ ไม่ว่าจะอยู่นานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ ตัวอย่างชัดเจนคือคดีที่จำเลยปลูกบ้านในที่ดินโดยเจ้าของกรรมสิทธิ์อนุญาตให้อยู่อาศัย แม้จำเลยจะอยู่เรื่อยมาโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้ง ศาลถือว่าครอบครองแทนเจ้าของ (คำพิพากษาฎีกาที่ 192/2535) และอีกคดีหนึ่ง จำเลยปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์เพราะเข้าใจว่าเป็นที่ดินของบุตรซึ่งยินยอมให้อยู่อาศัย ศาลเห็นว่าเป็นการครอบครองชั่วคราวโดยไม่มีเจตนาเป็นเจ้าของ แม้ครอบครองเกิน 10 ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ ทั้งยังเป็นการละเมิดสิทธิของเจ้าของตลอดเวลาที่ยังอยู่ในที่ดิน การขอให้รื้อถอนบ้านจึงไม่ขาดอายุความ (คำพิพากษาฎีกาที่ 5352/2539)

การยอมรับสิทธิของเจ้าของก็เป็นข้อบ่งชี้ว่าไม่มีเจตนาเป็นเจ้าของเช่นกัน ในคดีหนึ่ง เจ้าของที่ดินสองแปลงติดกันตกลงกันระหว่างเจ้าพนักงานที่ดินรังวัดว่า หากปรากฏว่าฝ่ายใดรุกล้ำที่ดินของอีกฝ่ายก็จะคืนให้ ศาลฎีกาเห็นว่าแสดงว่าผู้ร้องประสงค์จะครอบครองเฉพาะที่ดินของตนจริง ๆ เท่านั้น ไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินของผู้อื่นเป็นของตน แม้ครอบครองโดยสงบและเปิดเผยเกิน 10 ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2369/2533) อีกด้านหนึ่ง การทำรั้วลวดหนามล้อมที่ดินว่างเปล่ารกด้วยหญ้าโดยไม่มีสิ่งปลูกสร้างและไม่ได้ทำประโยชน์อย่างจริงจัง ก็ไม่ถือว่าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ แม้รั้วจะรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของเจ้าของเดิมเกิน 10 ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ 486/2542) หลักที่ศาลยึดคือ ต้องแสดงอาการยึดถือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อตนจริง ๆ ลำพังการมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดและการเสียภาษีบำรุงท้องที่ไม่ใช่การครอบครองที่ดิน (คำพิพากษาฎีกาที่ 2230/2542)

อีกประเด็นที่ต้องระวัง คือ กรณีที่ดินมีเจ้าของรวมหรือเป็นทรัพย์มรดกที่ยังไม่แบ่ง ตราบใดที่ยังไม่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นสัดส่วน ผู้ถือกรรมสิทธิ์คนหนึ่งที่เข้าครอบครองส่วนใดส่วนหนึ่งย่อมถือว่าครอบครองในฐานะเจ้าของรวมคนหนึ่งเท่านั้น จะอ้างว่าครอบครองทรัพย์ของผู้อื่นด้วยเจตนาเป็นเจ้าของแต่ผู้เดียวไม่ได้ เว้นแต่จะได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังเจ้าของรวมคนอื่นว่าไม่มีเจตนายึดถือแทนอีกต่อไป (คำพิพากษาฎีกาที่ 945/2537) ในคดีที่จำเลยและมารดาครอบครองที่ดินมรดกมานานกว่า 30 ปี ศาลเห็นว่าโดยหลักครอบครองแทนทายาททุกคน แต่เมื่อมารดาจำเลยปฏิเสธไม่ยอมรับที่ดินที่แบ่งให้และยืนยันต่อทายาทอื่นว่าที่ดินเป็นของตนแล้ว ถือเป็นการแสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะการยึดถืออย่างชัดเจน และเมื่อบุคคลภายนอกรับโอนที่ดินภายหลังโดยไม่เคยเข้าทำประโยชน์ ปล่อยให้จำเลยครอบครองต่อมาเกิน 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2760/2548)

5. ระยะเวลา 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์

องค์ประกอบข้อสุดท้าย คือ ระยะเวลา สำหรับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกันครบ 10 ปี และสำหรับสังหาริมทรัพย์ต้องครบ 5 ปี ข้อควรทราบเกี่ยวกับการนับระยะเวลามีหลายประการ

ประการแรก ระยะเวลาต้องเป็นการครอบครองที่ “ติดต่อกัน” และเริ่มนับเมื่อที่ดินเป็นที่ดินมีโฉนดอันเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นแล้ว ดังที่กล่าวมาข้างต้น ตัวอย่างที่ชัดเจนคือคดีที่จำเลยครอบครองที่ดินก่อนที่ผู้อื่นจะขอออกโฉนด แล้วไม่คัดค้านการออกโฉนด ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าต้องเริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ออกโฉนด (คำพิพากษาฎีกาที่ 5801/2544) หรือกรณีผู้ซื้อที่ดินซึ่งขณะซื้อมีหลักฐานเป็น น.ส.3 ก และได้รับมอบการครอบครองแล้ว ต่อมาทางราชการออกโฉนดแทน เมื่อนับตั้งแต่วันที่มีโฉนดจนถึงวันยื่นคำร้องขอเกิน 10 ปี ผู้ซื้อจึงได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 5280/2556)

ตัวอย่างเพื่อความเข้าใจ สมมติว่านาย ก. เข้าครอบครองที่ดินตั้งแต่ปี 2550 แต่ที่ดินเพิ่งออกโฉนดในปี 2560 หากจะพิจารณาครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ระยะเวลา 10 ปีต้องเริ่มนับจากปี 2560 ไม่ใช่ปี 2550 ดังนั้นแม้นาย ก. อยู่ในที่ดินมาแล้วกว่า 15 ปี ก็ยังไม่ครบกำหนด

ประการที่สอง ระยะเวลาของผู้ครอบครองรายก่อนสามารถนำมานับรวมได้ในบางกรณี ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่า การนับระยะเวลาครอบครองที่ดินของจำเลยในระหว่างที่ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของเดิมและตกมาเป็นของโจทก์ นับรวมกันได้จนเกือบ 20 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 5086/2538) และผู้ที่ครอบครองสืบต่อจากมารดาซึ่งซื้อที่ดินมา ก็ได้กรรมสิทธิ์จากการครอบครองต่อเนื่องกว่า 20 ปี แม้การซื้อขายและการยกให้จะไม่ได้จดทะเบียน (คำพิพากษาฎีกาที่ 1059/2537) นอกจากนี้ สิทธิที่ได้มาจากการครอบครองปรปักษ์เป็นทรัพยสิทธิที่ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทได้ แม้ทายาทไม่ได้ครอบครองต่อเนื่องเอง ก็ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยทางมรดก (คำพิพากษาฎีกาที่ 7487/2538 และ 12735/2555)

ในกรณีที่มีการโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนอาจนับระยะเวลาที่ผู้โอนครอบครองมารวมกับของตนได้ตามมาตรา 1385 แต่ผู้รับโอนต้องรับข้อบกพร่องของการครอบครองของผู้โอนไปด้วย เช่น หากการครอบครองของผู้โอนไม่ได้เป็นไปด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ผู้รับโอนก็ไม่อาจนำระยะเวลานั้นมานับให้ตนได้ ผู้ที่เข้ามาครอบครองต่อจึงไม่ได้นับเวลาของคนก่อนได้โดยอัตโนมัติ ต้องพิสูจน์ก่อนว่ามีการโอนการครอบครองกันจริง

ประการที่สาม ระยะเวลาจะสะดุดหยุดหรือถูกตัดตอนได้ในบางสถานการณ์ เช่น เมื่อเจ้าของกำจัดผู้ครอบครองให้ออกไป หรือเมื่อมีการโอนที่ดินให้บุคคลภายนอกผู้สุจริตซึ่งเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต ซึ่งจะกล่าวถึงในหัวข้อถัดไป และประการสุดท้าย เมื่อผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์แล้ว ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้กรรมสิทธิ์สิ้นสุดลงเพราะการไม่ใช้ แม้ผู้ครอบครองจะไม่ได้ยึดถือทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลา 2 ปี ตราบใดที่ยังไม่มีผู้อื่นมาแย่งกรรมสิทธิ์ ผู้ครอบครองก็ไม่เสียกรรมสิทธิ์ไป (คำพิพากษาฎีกาที่ 1611/2536)

ครอบครองปรปักษ์ กับ ภาระจำยอมโดยอายุความ ต่างกันอย่างไร ?

การที่บุคคลใช้ที่ดินของผู้อื่นเป็นทางผ่านหรือทางเข้าออกเป็นเวลานาน ไม่ได้หมายความว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่เป็นทางผ่าน เพราะโดยลักษณะแล้วเป็นเพียงการใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นในลักษณะผ่านไปมา ไม่ใช่การยึดถือที่ดินส่วนนั้นเสมือนเป็นเจ้าของตามมาตรา 1382 สองเรื่องนี้จึงต้องแยกจากกัน การครอบครองปรปักษ์ คือการอ้างว่ายึดถือที่ดินของผู้อื่นเสมือนเป็นเจ้าของ ส่วนภาระจำยอม คือ การอ้างสิทธิใช้ประโยชน์บางอย่างจากที่ดินของผู้อื่นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของตน เช่น ทางเดินหรือทางรถ

อย่างไรก็ตาม การใช้ทางอย่างต่อเนื่องอาจนำไปสู่ภาระจำยอมโดยอายุความได้ตามมาตรา 1401 ซึ่งให้นำหลักอายุความได้สิทธิ (มาตรา 1382) มาใช้โดยอนุโลม แต่ไม่ได้หมายความว่าใช้ทางเกิน 10 ปีแล้วจะได้ภาระจำยอมทุกกรณี ผู้ใช้ทางต้องใช้โดยสงบ เปิดเผย และในลักษณะที่เป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดิน กล่าวคือประสงค์จะให้ได้สิทธิทางภาระจำยอมโดยไม่ได้อาศัยสิทธิหรือความยินยอมของเจ้าของ ตัวอย่างเช่น ในคำพิพากษาฎีกาที่ 3172/2564 โจทก์ใช้ทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินของจำเลยและไม่ใช่ทางสาธารณะ โดยเข้าใจมาตั้งแต่ต้นว่าเป็นทางสาธารณะ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการใช้ทางของโจทก์ไม่เข้าลักษณะเป็นการใช้โดยปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินเพื่อให้ได้สิทธิภาระจำยอม จึงไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 แม้จะฟังว่าใช้ทางเกินกว่า 10 ปีก็ตาม ทำนองเดียวกัน หากเจ้าของที่ดินอนุญาตหรือยินยอมให้ใช้ทาง การใช้ทางนั้นก็ไม่ใช่การใช้โดยปรปักษ์ ไม่ว่าจะใช้มานานเพียงใด

สำหรับเจ้าของที่ดิน ข้อสังเกตเชิงปฏิบัติ คือ หากมีการอนุญาตให้ผู้อื่นใช้ทางผ่านที่ดินของตน ควรทำหลักฐานการอนุญาตไว้เป็นลายลักษณ์อักษรเช่นเดียวกับการอนุญาตให้อยู่อาศัย เพื่อพิสูจน์ได้ว่าเป็นการใช้โดยได้รับความยินยอม

ระวัง! “ครอบครองปรปักษ์” ไม่เหมือน “ภาระจำยอม”

การใช้ทางผ่านที่ดินของผู้อื่นเป็นเวลานาน ไม่ได้ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่เป็นทางผ่าน เพราะการครอบครองปรปักษ์ต้องมีเจตนาเป็นเจ้าของตามมาตรา 1382 แต่การใช้ทางบางกรณีอาจก่อให้เกิดภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ได้ โดยต้องพิจารณาว่าใช้ทางในลักษณะใด ด้วยเจตนาอย่างไร และเป็นการใช้โดยปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินหรือไม่ ไม่ใช่ใช้ทางเกิน 10 ปีแล้วจะได้สิทธิโดยอัตโนมัติ

ผู้ครอบครองต้องพิสูจน์อะไรบ้าง เจ้าของจะเสียที่ดินง่ายหรือไม่ ?

ไม่ใช่ทุกกรณีที่มีคนอยู่ในที่ดินนาน 10 ปีแล้วจะได้กรรมสิทธิ์ ผู้ที่อ้างครอบครองปรปักษ์มีหน้าที่พิสูจน์ต่อศาลว่าองค์ประกอบของมาตรา 1382 ครบถ้วน

ตัวอย่างประเด็นที่ศาลอาจพิจารณา ได้แก่

• เริ่มเข้าครอบครองตั้งแต่เมื่อใด และครอบครองพื้นที่ส่วนใด

• ครอบครองต่อเนื่องหรือไม่ เจ้าของเดิมเคยเข้าทำประโยชน์หรือไม่

• เจ้าของเคยคัดค้านหรือทวงถามหรือไม่ และผู้ครอบครองเคยขออนุญาตใช้ที่ดินหรือไม่

• มีการเช่าหรือมีนิติสัมพันธ์อื่นระหว่างกันหรือไม่ อันจะทำให้เป็นการครอบครองแทนเจ้าของ

• ผู้ครอบครองมีพฤติการณ์อย่างไรที่แสดงว่าเป็นเจ้าของ และมีหลักฐานใดแสดงระยะเวลาการครอบครอง

ดังนั้นระยะเวลา 10 ปีเป็นเพียงองค์ประกอบด้านเวลา ไม่ใช่เงื่อนไขเพียงข้อเดียว และข้อพิพาทลักษณะนี้จึงขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานเกี่ยวกับการครอบครองในระยะเวลายาวนานเป็นสำคัญ

ครบ 10 ปีแล้ว ต้องไปแจ้งที่สำนักงานที่ดินหรือไม่ ?

ไม่ใช่การไปแจ้งที่สำนักงานที่ดินแล้วเปลี่ยนชื่อได้ทันที กรมที่ดินอธิบายว่ากรรมสิทธิ์ ตามมาตรา 1382 เกิดขึ้นเมื่อข้อเท็จจริงครบองค์ประกอบของกฎหมาย ไม่ได้เกิดเพราะศาลมีคำพิพากษา แต่หากผู้ครอบครองต้องการให้สิทธิปรากฏในโฉนด ต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลถึงที่สุดว่าตนได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 แล้วนำไปยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ขั้นตอนโดยหลักจึงเป็น

" ครอบครองครบองค์ประกอบ → ดำเนินคดีหรือยื่นคำร้องต่อศาล → ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด → นำหลักฐานไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน "

คำพิพากษาที่ใช้ยื่นจดทะเบียนไม่จำเป็นต้องเป็นคดีที่ผู้ขอเป็นโจทก์ เพราะแม้ผู้ครอบครองเป็นจำเลยที่ถูกฟ้องขับไล่ แต่ศาลวินิจฉัยว่าจำเลยครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 จำเลยก็นำคำพิพากษานั้นมาขอจดทะเบียนได้ แต่ถ้าเป็นคำพิพากษาตามยอมที่คู่ความตกลงกันโดยศาลมิได้วินิจฉัยว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง จะนำมาจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองไม่ได้

สำหรับที่ดินที่มีเพียง น.ส.3 ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่า ผู้ครอบครองไม่อาจยื่นเป็นคำร้องขอฝ่ายเดียวให้ศาลสั่งว่าตนมีกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 ได้ หากถูกโต้แย้งสิทธิ ต้องเสนอคดีต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องเป็นคดีมีข้อพิพาท (คำพิพากษาฎีกาที่ 5389/2549) และเจ้าของที่ดินก็ไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่ต้องไปจดทะเบียนโอนให้ผู้ครอบครองปรปักษ์ด้วยตนเอง (คำพิพากษาฎีกาที่ 549/2535)

การครอบครองปรปักษ์ไม่จำเป็นต้องครอบครองที่ดินทั้งแปลงเสมอไป หากศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วน ก็ดำเนินการทางทะเบียนตามส่วนที่ศาลวินิจฉัยได้

เมื่อศาลมีคำสั่งถึงที่สุดแล้ว การจดทะเบียนของสำนักงานที่ดินมีหลายประเภทตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินซึ่งได้มาโดยการครอบครอง พ.ศ. 2551 ได้แก่ ได้มาโดยการครอบครอง (กรณีได้กรรมสิทธิ์เต็มตามโฉนดทั้งแปลง) ได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วน กรรมสิทธิ์รวมซึ่งได้มาโดยการครอบครอง และแบ่งได้มาโดยการครอบครอง ซึ่งใช้เมื่อผู้ครอบครองได้ที่ดินเพียงบางส่วนและเจ้าของโฉนดไม่ตกลงให้มีชื่อร่วมในโฉนด ต้องรังวัดแบ่งแยกส่วนที่ได้มาเป็นโฉนดใหม่ ทั้งนี้ ภาระผูกพันที่ติดอยู่กับที่ดิน เช่น จำนอง จะยังครอบติดไปกับที่ดินที่ได้มาโดยการครอบครองด้วย (คำพิพากษาฎีกาที่ 3332/2527)

เกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตามแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองถือเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ (ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2 (7) (ก) และระเบียบกรมที่ดิน พ.ศ. 2551 ข้อ 40) ไม่ต้องเรียกเก็บอากรแสตมป์ และไม่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เพราะถือว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้ แต่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรของผู้ได้กรรมสิทธิ์ ซึ่งต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ ทั้งนี้อัตราค่าธรรมเนียมและแนวปฏิบัติดังกล่าวอาจมีการเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือปรึกษาทนายความก่อนดำเนินการ

: กรณีที่พบบ่อยในทางปฏิบัติ :

ซื้อขายที่ดินโดยไม่จดทะเบียน และการยกให้ที่ดินโดยไม่จดทะเบียน

เรื่องที่ทำให้เกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์มากที่สุดเรื่องหนึ่ง คือ การซื้อขายหรือยกให้ที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งตามกฎหมายทำให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะ แต่ผู้ที่ได้รับมอบที่ดินและเข้าครอบครองอาจได้กรรมสิทธิ์ผ่านช่องทางการครอบครองปรปักษ์แทน ตัวอย่างเช่น บิดายกที่ดินให้บุตรโดยไม่จดทะเบียน แม้การยกให้เป็นโมฆะ แต่เมื่อบุตรครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเกิน 10 ปี ก็ได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2251/2538) หรือกรณีทำสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งไม่ได้จดทะเบียน แต่ชำระเงินครบถ้วนและส่งมอบที่ดินแล้วโดยไม่มีข้อตกลงแน่นอนว่าจะจดทะเบียนโอน ศาลถือว่าเป็นซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้ตกเป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียน แต่ผู้ซื้อครอบครองเกิน 10 ปีก็ได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 6536/2544)

อย่างไรก็ตาม หากเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้ซื้อเข้าครอบครองตามสัญญา ศาลถือว่าผู้ซื้อครอบครองแทนผู้ขาย ผู้ซื้อจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และไม่อาจยกขึ้นต่อสู้เจ้าของที่ดินได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 7490/2541) ส่วนกรณีที่ผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อเข้าทำประโยชน์แสดงตนเป็นเจ้าของอย่างเต็มที่ ทั้งที่ตกลงกันว่าจะโอนเมื่อแบ่งแยกโฉนดเรียบร้อย แต่ปล่อยเวลาล่วงเลยไปนานโดยไม่ดำเนินการใด ๆ ศาลเคยวินิจฉัยว่าถือได้ว่าผู้ขายสละการครอบครองให้ผู้ซื้อโดยเด็ดขาด การครอบครองของผู้ซื้อจึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ เมื่อครบสิบปีผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 344/2534) ตัวอย่างเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า เจ้าของที่ดินที่ขายหรือยกที่ดินไปแล้วแต่ไม่ดำเนินการโอนให้เรียบร้อย อาจกลายเป็นผู้แพ้ในทางกฎหมายได้เช่นกัน และเป็นเหตุผลหนึ่งที่ควรจดทะเบียนทุกครั้งที่มีการโอน

เมื่อที่ดินถูกโอนให้บุคคลอื่น : มาตรา 1299 วรรคสองกับผลต่อผู้ครอบครอง

การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้นแม้ไม่จดทะเบียนก็ไม่เสียไป แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ ผลในทางปฏิบัติคือ ถ้าผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ครบ 10 ปีแล้วแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน และเจ้าของเดิมขายที่ดินให้ผู้ซื้อสุจริตซึ่งจดทะเบียนโอนเรียบร้อย ผู้ครอบครองจะอ้างสิทธิ์ต่อผู้ซื้อคนใหม่ไม่ได้ และต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อจดทะเบียน (คำพิพากษาฎีกาที่ 187/2542, 5801/2544 และ 8700/2550)

แต่หลักนี้ไม่ได้เป็นผลดีต่อผู้ซื้อที่ดินเสมอไป ผู้ซื้อที่รู้ดีอยู่แล้วว่ามีผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริต และไม่มีสิทธิดีกว่าผู้ครอบครอง (คำพิพากษาฎีกาที่ 2760/2548) ทั้งการจดทะเบียนที่ดินไปก่อนก็ไม่ทำให้ผู้ซื้อหรือผู้ได้รับโอนมีสิทธิดีกว่าผู้ครอบครองจริง ถ้าผู้รับโอนนั้นไม่ใช่ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน (คำพิพากษาฎีกาที่ 712/2535) และแม้ผู้ซื้อจะเป็นผู้สุจริต หากผู้ซื้อคนใหม่ปล่อยปละละเลยไม่แสดงสิทธิใด ๆ ต่อผู้ครอบครอง จนผู้ครอบครองอยู่ต่อมาเกิน 10 ปีนับแต่วันที่ผู้ซื้อรับโอน ผู้ครอบครองก็ได้กรรมสิทธิ์ครบรอบใหม่และยกขึ้นยันผู้ซื้อได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2595/2541) ส่วนกรณีที่เจ้าของเดิมรีบโอนที่ดินให้ลูกหลานเพื่อหลบเลี่ยงสิทธิของผู้ครอบครอง ศาลอาจถือว่าเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต และผู้ครอบครองมีสิทธิฟ้องเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 1059/2537) ทั้งหมดนี้เป็นเหตุผลสำคัญที่ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองแล้วไม่ควรปล่อยให้สิทธิของตนยังไม่ปรากฏในทางทะเบียนโดยไม่จำเป็น

ควรแยกให้ชัดด้วยว่า ผู้ซื้อจากเจ้าของเดิมอาจเป็นบุคคลภายนอกตามมาตรา 1299 วรรคสอง หากครบเงื่อนไขของกฎหมาย แต่ทายาทผู้รับมรดกจากเจ้าของเดิมไม่ใช่บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน เพราะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้ามรดก โดยหลักผู้ครอบครองจึงยกกรรมสิทธิ์ที่ได้มาโดยการครอบครองขึ้นต่อสู้ทายาทของเจ้าของเดิมได้ แม้ยังไม่ได้จดทะเบียน ตามแนวที่กรมที่ดินอ้างอิงไว้ (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 1069-1070/2522)

สถานการณ์ที่เจ้าของที่ดินควรระวังเป็นพิเศษ

สิ่งที่น่ากังวลสำหรับเจ้าของที่ดินคือการปล่อยให้บุคคลอื่นเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลานานโดยไม่ตรวจสอบหรือดำเนินการใด ๆ โดยเฉพาะกรณีต่อไปนี้

• ที่ดินที่ไม่มีคนอยู่อาศัย หรือเจ้าของอยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ

• ที่ดินมรดกที่ยังไม่ได้จัดการ และที่ดินแปลงใหญ่ที่เจ้าของไม่ได้เข้าไปดูเป็นเวลานาน

• มีคนข้างเคียงทำรั้วหรือสิ่งปลูกสร้างล้ำเข้ามา

• มีคนอื่นเข้ามาทำการเกษตรหรือสร้างสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน

• มีการใช้ที่ดินต่อเนื่องโดยอ้างว่าเป็นของตนเอง

กรณีเหล่านี้ควรตรวจสอบโดยเร็ว เพราะยิ่งปล่อยไว้นาน ข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานยิ่งเลือนหาย และระยะเวลาการครอบครองก็ยิ่งเดินไปใกล้ครบกำหนด

วิธีป้องกันการถูกครอบครองปรปักษ์

เมื่อเข้าใจหลักเกณฑ์ทั้งห้าข้อและแนวคำพิพากษาแล้ว จะเห็นได้ว่าการป้องกันการถูกครอบครองปรปักษ์ทำได้จริงและไม่ซับซ้อน หลักการสำคัญ คือ รีบดำเนินการเพื่อป้องกันไม่ให้การครอบครองของอีกฝ่ายดำเนินต่อไปจนเข้าองค์ประกอบครบถ้วนตามกฎหมาย โดยเฉพาะประเด็นเรื่องความสงบ เจตนาเป็นเจ้าของ และระยะเวลาการครอบครอง  ต่อไปนี้คือแนวทางที่เจ้าของที่ดินควรพิจารณา

1. ตรวจดูและเข้าใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างสม่ำเสมอ

วิธีที่ง่ายที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุด คือ ไปดูแลที่ดินของตนอย่างสม่ำเสมอ อย่างน้อยปีละครั้ง และเก็บภาพถ่ายที่ระบุวันที่ไว้เป็นหลักฐาน หากที่ดินอยู่ห่างไกล ให้ฝากญาติ เพื่อนบ้าน หรือผู้ดูแลที่ไว้ใจได้คอยตรวจสอบ การมีป้ายแสดงความเป็นเจ้าของ การล้อมรั้วให้ชัดเจน และการใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างจริงจัง ล้วนช่วยปิดโอกาสไม่ให้ใครเข้ามาครอบครองอย่างเปิดเผยโดยเจ้าของไม่ทราบ ควรระวังการเข้าใจผิดว่ามีชื่อในโฉนดและเสียภาษีที่ดินเป็นประจำก็เพียงพอแล้ว เพราะศาลฎีกาวางหลักว่าการครอบครองต้องแสดงอาการยึดถือจริง ลำพังการมีชื่อในโฉนดและการเสียภาษีบำรุงท้องที่ไม่ใช่การครอบครองที่ดิน (คำพิพากษาฎีกาที่ 2230/2542) ในทางกลับกัน หากผู้อื่นเข้ามาครอบครองจริง ชื่อในโฉนดเพียงอย่างเดียวย่อมไม่ได้หยุดนาฬิกา 10 ปีไว้ให้

การปล่อยปละละเลยเป็นสิ่งที่ศาลนำมาพิจารณาอย่างชัดเจน ในคดีที่ผู้ซื้อที่ดินรายใหม่ไม่ได้ดำเนินการแสดงสิทธิให้ผู้ครอบครองทราบ ปล่อยให้ผู้ครอบครองอยู่ต่อจนกลายเป็นการครอบครองปรปักษ์ต่อผู้ซื้อนั้นเองอีกเกิน 10 ปี ผู้ซื้อก็แพ้คดีและเสียกรรมสิทธิ์ไป (คำพิพากษาฎีกาที่ 2595/2541)

2. ทำหนังสืออนุญาตให้อยู่อาศัย หรือทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

หากมีผู้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของเราด้วยความยินยอม เช่น ญาติพี่น้อง คนดูแลที่ดิน หรือเพื่อนบ้าน ควรทำเอกสารให้ชัดเจนว่าเป็นการอนุญาตให้อยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์เป็นการชั่วคราว หรือทำสัญญาเช่ากำหนดค่าเช่าและระยะเวลาไว้ให้ถูกต้อง ให้ผู้ใช้ประโยชน์ลงนามรับทราบว่าตนไม่ได้เป็นเจ้าของ ตามแนวคำพิพากษาที่กล่าวมา ผู้ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่อาศัยถือว่าครอบครองแทนเจ้าของ ไม่ว่าจะอยู่นานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 192/2535 และ 5352/2539) เอกสารที่ทำไว้จะเป็นหลักฐานสำคัญเมื่อต้องพิสูจน์ต่อศาลว่าอีกฝ่ายไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ทั้งนี้ควรทบทวนและต่ออายุเอกสารเป็นระยะ และไม่ควรปล่อยให้เป็นเพียงการตกลงกันด้วยวาจา

3. ดำเนินการทางกฎหมายและฟ้องขับไล่โดยเร็วเมื่อพบว่ามีผู้แย่งการครอบครอง 

เมื่อพบว่ามีบุคคลเข้ามาปลูกสร้างหรือครอบครองที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ควรรอ ควรรีบตรวจสอบข้อเท็จจริงว่าเข้ามาเมื่อใด แล้วปรึกษาทนายความเพื่อดำเนินการทางกฎหมายโดยเร็ว โดยทั่วไปขั้นตอนคือ ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ออกไปจากที่ดินพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง และหากไม่ปฏิบัติตามก็ฟ้องขับไล่ต่อศาล เหตุที่ต้องเป็นการฟ้องต่อศาลก็เพราะ ตามแนวฎีกาที่ 3864/2554 การครอบครองโดยสงบหมายถึงการครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกกำจัดให้ออกไป การโต้แย้งสิทธิเพียงอย่างเดียวหรือการยื่นคัดค้านโดยไม่ตามด้วยการฟ้องขับไล่ ยังไม่ทำให้การครอบครองของอีกฝ่ายกลายเป็นไม่สงบ และแม้เจ้าของยื่นคัดค้านไว้ หากปล่อยให้ผู้ครอบครองอยู่ต่อมาโดยไม่ฟ้องขับไล่ ระยะเวลาก็ยังเดินต่อไปได้

อย่างไรก็ตาม ข้อสำคัญที่สุด คือ เจ้าของต้องเริ่มดำเนินการก่อนที่การครอบครองจะครบกำหนด เพราะหากครอบครองครบ 10 ปีแล้ว ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ไปโดยผลของกฎหมาย และสามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ในคดีที่เจ้าของฟ้องขับไล่ได้ ดังที่ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่า ผู้ครอบครองที่ได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายมาก่อนแล้ว ผู้ที่จดทะเบียนที่ดินตามคำสั่งศาลภายหลังโดยไม่ได้เสียค่าตอบแทนก็ไม่มีสิทธิดีกว่าจนถึงขนาดฟ้องขับไล่ผู้ครอบครองได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 712/2535)

ในกรณีที่เป็นการบุกรุกอสังหาริมทรัพย์ อาจมีประเด็นทางกฎหมายอื่นร่วมด้วย เช่น ความรับผิดทางอาญาฐานบุกรุก ทั้งนี้ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี

4. ให้อีกฝ่ายยอมรับสิทธิของเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษร

หากมีกรณีพิพาทเรื่องแนวเขตหรือความคลุมเครือว่าที่ดินส่วนใดเป็นของใคร วิธีที่ช่วยได้คือให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงยอมรับว่าที่ดินส่วนนั้นเป็นของเจ้าของโฉนด หรือตกลงกันว่าหากรังวัดแล้วพบว่ารุกล้ำก็จะคืนให้ ตามแนวฎีกาที่ 2369/2533 การที่ผู้ครอบครองยอมรับเช่นนั้นถือเป็นข้อบ่งชี้ว่าไม่มีเจตนาเป็นเจ้าของในที่ดินส่วนที่เป็นของผู้อื่น ซึ่งตัดองค์ประกอบสำคัญของการครอบครองปรปักษ์ไป ทั้งนี้ต้องเป็นการตกลงกันด้วยความสมัครใจและมีเอกสารที่ชัดเจน

5. จัดการที่ดินมรดกและที่ดินที่มีเจ้าของรวมให้เรียบร้อย

ที่ดินมรดกที่ยังไม่แบ่งและที่ดินที่มีเจ้าของรวมหลายคนเป็นจุดเสี่ยงที่พบบ่อย เพราะทายาทคนใดคนหนึ่งอาจเข้าครอบครองเพียงลำพังมาเป็นเวลานาน ในทางกฎหมายโดยหลักจะถือว่าครอบครองแทนทายาทหรือเจ้าของรวมคนอื่น แต่หากผู้ครอบครองแสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะการยึดถืออย่างชัดเจนว่าเป็นของตนแล้ว และเจ้าของรวมคนอื่นปล่อยปละละเลยจนเกิน 10 ปี ผู้ครอบครองก็อาจได้กรรมสิทธิ์ทั้งหมดหรือบางส่วนได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 945/2537 และ 2760/2548) ดังนั้น ทายาทและเจ้าของรวมควรรีบดำเนินการจัดการมรดก แบ่งแยกกรรมสิทธิ์ และหากมีทายาทคนใดเริ่มประกาศว่าที่ดินเป็นของตนเพียงผู้เดียว ก็ควรโต้แย้งและดำเนินการทางกฎหมายโดยเร็ว

6. ก่อนซื้อที่ดิน ตรวจสอบสภาพจริงและสอบถามผู้ที่ครอบครองอยู่

ผู้ที่กำลังจะซื้อที่ดินควรไปดูสภาพที่ดินจริง ตรวจสอบว่ามีผู้อยู่อาศัยหรือทำประโยชน์อยู่หรือไม่ มีสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำหรือไม่ และสอบถามบุคคลที่อยู่ในที่ดินหรือบริเวณใกล้เคียงว่าครอบครองด้วยสิทธิอะไร การรับซื้อที่ดินทั้งที่รู้ว่ามีผู้ครอบครองทำประโยชน์อยู่ก่อนแล้ว ศาลอาจไม่ถือว่าเป็นผู้ซื้อโดยสุจริตดังที่กล่าวไป (คำพิพากษาฎีกาที่ 2760/2548) และทำให้ต้องเสี่ยงต่อการถูกยกเรื่องกรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้ นอกจากนี้ ควรตรวจสอบโฉนดและแนวเขตด้วยการรังวัดสอบเขตก่อนซื้อและก่อนก่อสร้างรั้ว เพื่อป้องกันปัญหาการรุกล้ำหรือสลับแปลงกันโดยไม่ตั้งใจ ซึ่งอาจนำไปสู่การได้กรรมสิทธิ์ของอีกฝ่ายดังตัวอย่างในคำพิพากษาฎีกาที่ 6756/2544 และ 4779/2536

7. จดทะเบียนโอนให้ครบถ้วนทุกครั้งที่มีการซื้อขาย ยกให้ หรือรับมรดก

ดังที่ได้อธิบายในตอนต้น การซื้อขายหรือยกให้ที่ไม่จดทะเบียนเป็นช่องทางที่ทำให้อีกฝ่ายได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ในที่สุด ทั้งในกรณีที่เป็นผู้ขายและผู้ซื้อ ควรทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เสร็จสมบูรณ์ หากจำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อน ควรกำหนดวันโอนที่ชัดเจน ติดตามให้มีการโอนตามกำหนด และหากมีการส่งมอบที่ดินให้เข้าครอบครองล่วงหน้า ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าผู้ซื้อครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์

8. เก็บรวบรวมหลักฐานเกี่ยวกับการใช้สิทธิในที่ดิน

หลักฐานที่เจ้าของเก็บไว้อาจมีความสำคัญมากเมื่อเกิดข้อพิพาทในภายหลัง เช่น

• โฉนดที่ดินและหลักฐานการซื้อขาย หรือหลักฐานการได้มา

• หลักฐานการชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง และหลักฐานการทำประโยชน์ในที่ดิน

• ภาพถ่ายการตรวจสอบที่ดินที่ระบุวันที่ในแต่ละครั้ง

• สัญญาเช่า หนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดิน และหนังสือหรือข้อความติดต่อกับผู้ใช้ที่ดิน

• หลักฐานการคัดค้านการเข้าครอบครอง

ถ้ามีคนอ้างว่าครอบครองปรปักษ์แล้ว เจ้าของควรทำอย่างไร ?

อย่าเพิ่งสรุปว่า “เขาอยู่มา 10 ปีแล้ว เราเสียที่ดินแน่นอน” เพราะต้องพิจารณาองค์ประกอบตามมาตรา 1382 และข้อเท็จจริงทั้งหมด ควรตรวจสอบอย่างน้อยดังนี้

1. ที่ดินเป็นโฉนดหรือไม่

2. ผู้ครอบครองเริ่มเข้าครอบครองตั้งแต่เมื่อใด และครอบครองส่วนใดของที่ดิน

3. ครอบครองโดยสงบหรือไม่ และโดยเปิดเผยหรือไม่

4. มีเจตนาเป็นเจ้าของจริงหรือไม่

5. มีหลักฐานว่าครอบครองติดต่อกันครบ 10 ปีหรือไม่

6. เจ้าของเคยอนุญาตให้ใช้ที่ดินหรือไม่

7. เคยมีการคัดค้านหรือโต้แย้งการครอบครองหรือไม่ และเคยมีการฟ้องขับไล่หรือไม่

8. ระหว่างช่วงเวลาดังกล่าว มีการโอนที่ดินให้บุคคลอื่นหรือไม่

9. ปัจจุบันมีคดีหรือคำสั่งศาลเกี่ยวกับที่ดินแปลงดังกล่าวหรือไม่

คำตอบของแต่ละข้ออาจมีผลโดยตรงต่อการวินิจฉัยว่าผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์หรือไม่ และควรรีบปรึกษาทนายความที่ชำนาญด้านที่ดินเพื่อประเมินและดำเนินการทางกฎหมายโดยเร็ว เพราะทุกวันที่ล่วงเลยไปอาจส่งผลต่อการนับระยะเวลา

ข้อควรระวังสำหรับผู้ที่ครอบครองที่ดินของผู้อื่นมานาน

แม้บทความนี้เขียนจากมุมของเจ้าของที่ดินเป็นหลัก แต่เพื่อความครบถ้วน ผู้ที่ครอบครองที่ดินของผู้อื่นมานานและต้องการอ้างสิทธิควรทราบว่า การครบ 10 ปีเป็นเพียงจุดเริ่มต้น สิ่งที่ต้องพิสูจน์ในชั้นศาล คือ องค์ประกอบครบทุกข้อ โดยเฉพาะเจตนาเป็นเจ้าของและความต่อเนื่อง หลักฐานที่ช่วยได้ เช่น ภาพถ่ายการปลูกสร้างและทำประโยชน์ตามลำดับเวลา ใบเสร็จค่าน้ำค่าไฟ พยานบุคคลในพื้นที่ และหลักฐานว่าไม่เคยมีการขออนุญาตหรือยอมรับสิทธิของเจ้าของ ควรระวังด้วยว่าหากมีการโอนที่ดินให้บุคคลภายนอกผู้สุจริตก่อนที่ตนจะดำเนินการจดทะเบียน สิทธิอาจถูกตัดตอนและต้องเริ่มนับใหม่ และการจะให้ชื่อเป็นเจ้าของปรากฏในโฉนดต้องผ่านคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลถึงที่สุด ไม่ใช่เพียงการยื่นเรื่องต่อสำนักงานที่ดินเอง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์

ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เช่น ที่ดินมือเปล่า ครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ ?

ตามมาตรา 1382 ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดอันเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าตราบใดที่ที่ดินเป็นที่ดินมือเปล่า ย่อมครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ ผู้ครอบครองมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น (คำพิพากษาฎีกาที่ 8393/2540) และหากภายหลังมีการออกโฉนด ระยะเวลาจึงเริ่มนับใหม่จากวันออกโฉนด ส่วนที่ดินที่มี น.ส.3 กรมที่ดินมีแนวปฏิบัติแยกต่างหาก ซึ่งเกี่ยวกับการจดทะเบียนตามมาตรา 1367 ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น

เจ้าของที่ดินฟ้องขับไล่ได้หรือไม่ หากผู้ครอบครองอยู่มาเกิน 10 ปีแล้ว ?

หากผู้ครอบครองมีครบทุกองค์ประกอบและครบ 10 ปีแล้ว ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ไปตามกฎหมาย และเจ้าของเดิมไม่มีสิทธิดีกว่าอันจะเป็นเหตุให้ฟ้องขับไล่ได้ ตัวอย่างเช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 712/2535 และ 2760/2548 อย่างไรก็ตาม หากผู้ครอบครองอยู่ในฐานะผู้อาศัยหรือครอบครองแทนเจ้าของ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ไม่ว่าจะอยู่มานานเท่าใด เจ้าของยังฟ้องขับไล่ได้

สิทธิที่ได้จากครอบครองปรปักษ์ตกทอดแก่ทายาทได้หรือไม่ ?

ได้ กรรมสิทธิ์ที่ได้มาจากการครอบครองตามมาตรา 1382 เป็นทรัพยสิทธิที่เป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทได้ และไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้ครอบครอง แม้ทายาทเพิ่งทราบภายหลังว่าเจ้ามรดกได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองแล้ว ก็ไม่ทำให้สิทธิเสียไป (คำพิพากษาฎีกาที่ 7487/2538 และ 12735/2555) ทายาทที่ต้องการจดทะเบียนต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 81 ซึ่งรวมถึงการประกาศหาผู้คัดค้านก่อนเข้าสวมสิทธิ

หากเจ้าของไม่ยอมส่งมอบโฉนด ผู้ครอบครองจะจดทะเบียนได้หรือไม่ ?

ตามแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน หากพนักงานเจ้าหน้าที่เรียกเจ้าของโฉนดให้ส่งมอบโฉนดเพื่อจดทะเบียนตามคำสั่งศาลแต่เจ้าของไม่ยอมส่งมอบ ให้ถือว่าโฉนดสูญหาย และพนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทนโฉนดเพื่อดำเนินการจดทะเบียนต่อไปได้ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ข้อ 8 (4) แม้เจ้าของโฉนดจะขออายัดที่ดินไว้ เมื่อคำสั่งศาลถึงที่สุดแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจระงับการจดทะเบียนได้

ถ้าเจ้าของคัดค้านแล้ว ระยะเวลา 10 ปีหยุดทันทีหรือไม่ ?

ไม่จำเป็นเสมอไป การโต้แย้งสิทธิหรือยื่นคัดค้านเพียงอย่างเดียวยังไม่ทำให้การครอบครองหมดความสงบ หากเจ้าของไม่ได้ดำเนินการจนผู้ครอบครองถูกกำจัดให้ออกจากที่ดิน (คำพิพากษาฎีกาที่ 3864/2554) หนังสือคัดค้านจึงเป็นหลักฐานที่มีประโยชน์ แต่ไม่ควรเข้าใจว่าเพียงฉบับเดียวจะหยุดระยะเวลาได้เสมอ

ญาติอยู่ในที่ดิน 10 ถึง 20 ปี จะได้ครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ?

ไม่จำเป็น หากการเข้าพักอาศัยเกิดจากการอนุญาตของเจ้าของ ญาติถือเป็นผู้ครอบครองแทนเจ้าของ ไม่ว่าจะอยู่นานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 192/2535)

ซื้อที่ดินกันเองแต่ยังไม่ได้โอน หากอยู่ครบ 10 ปีจะได้กรรมสิทธิ์หรือไม่ ?

ไม่จำเป็น ต้องดูว่าสัญญามีลักษณะอย่างไร หากเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อที่เข้าครอบครองถือว่าครอบครองแทนผู้ขาย (คำพิพากษาฎีกาที่ 7490/2541) แต่หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ชำระเงินและส่งมอบแล้ว แม้ไม่ได้จดทะเบียน ผู้ซื้ออาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองเมื่อครบ 10 ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ 6536/2544)

สรุป

การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ไม่ใช่เรื่องของการ “อยู่ครบ 10 ปีแล้วได้ที่ดินทันที” แต่ต้องครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น โดยสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และสำหรับอสังหาริมทรัพย์ต้องติดต่อกัน 10 ปี หากข้อเท็จจริงครบตามกฎหมาย ผู้ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิ์ แต่การนำสิทธิไปดำเนินการทางทะเบียนต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลถึงที่สุด สำหรับเจ้าของที่ดิน หัวใจของการป้องกันคือการไม่ปล่อยปละละเลย ดูแลที่ดินอย่างสม่ำเสมอ ทำเอกสารให้ชัดเจนเมื่อมีผู้ใช้ที่ดินโดยได้รับอนุญาต ฟ้องขับไล่ทันทีเมื่อมีผู้แย่งการครอบครอง จดทะเบียนโอนให้เรียบร้อยทุกครั้ง และจัดการที่ดินมรดกหรือที่ดินที่มีเจ้าของรวมให้เป็นระเบียบ

ปรึกษาคดีครอบครองปรปักษ์ / ที่ดิน

หากคุณกำลังประสบปัญหา เช่น มีคนเข้าครอบครองที่ดินของคุณ เพื่อนบ้านสร้างรั้วหรือสิ่งปลูกสร้างล้ำเข้ามา มีคนอ้างว่าอยู่ในที่ดินมานานกว่า 10 ปี ถูกฟ้องขอให้ศาลรับรองกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ต้องการฟ้องขับไล่ผู้ครอบครองที่ดิน หรือต้องการตรวจสอบว่าที่ดินมีความเสี่ยงถูกครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ควรนำโฉนดที่ดิน เอกสารเกี่ยวกับที่ดิน ภาพถ่าย และหลักฐานเกี่ยวกับการครอบครองมาตรวจสอบข้อเท็จจริงก่อน เพราะผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับรายละเอียดของการครอบครองและพยานหลักฐานเป็นสำคัญ

ปรึกษาคดีกับทนายเจตน์สฤษฎิ์ ไชยงค์ สำนักงานทนายเจตน์สฤษฎิ์ ไชยงค์

ให้คำปรึกษากฎหมายและคดีเกี่ยวกับที่ดิน Line: @280cwfgf เว็บไซต์: jetsaridlawyer.com